Aanbouw, veranda of terras in Spanje: mag dat zomaar?

Een terras is niet altijd zomaar een terras

Een veranda bouwen, het terras uitbreiden of een kamer aanbouwen lijkt bij een vrijstaande villa een kwestie van een aannemer bellen. In Spanje is dat zelden verstandig. Het grootste misverstand is dat kleine bouwwerken vanzelf vergunningvrij zijn.

Er zit een wezenlijk verschil tussen deze klussen:

• een bestaand terras opnieuw betegelen;
• een terras vergroten of verhogen;
• een muurtje of keermuur plaatsen;
• een open pergola neerzetten;
• een vaste veranda met dak bouwen;
• die veranda later dichtzetten met glas of schuifpuien;
• een bestaande ruimte uitbreiden.

De vraag die telt is steeds dezelfde: wat wordt er bouwkundig aan de woning toegevoegd? Een open pergola is iets anders dan een vaste constructie met een dak, en een dichtgezette veranda is juridisch vaak gewoon extra woonoppervlak.

Welke vergunning heb je nodig?

Spanje kent geen enkele landelijke procedure. De gemeente bepaalt. In grote lijnen bestaan er twee wegen: een lichte procedure voor klein werk, in veel gemeenten een melding met een korte omschrijving, en een volwaardige licencia de obra mayor voor werk dat de constructie, de oppervlakte of het gebruik van de woning verandert. Bij die tweede hoort technische documentatie van een architect en vaak een uitvoeringsbudget.

Welke van de twee geldt, hangt af van het perceel en het project. Vraag het na bij de ayuntamiento, en niet alleen bij de aannemer. Een aannemer kan de aanvraag prima voor je regelen, maar hij bepaalt niet wat mag.

Wat het bestemmingsplan bepaalt

Een perceel heeft grenzen die verder gaan dan de erfafscheiding. In het gemeentelijke plan staan onder meer:

• de maximale bebouwingsoppervlakte en het bouwvolume;
• de maximale bouwhoogte en het aantal bouwlagen;
• minimale afstanden tot perceelgrenzen, straat en buren;
• het toegestane gebruik van het perceel;
• beperkingen door natuurgebied, kustzone of een beschermd dorpsgezicht;
• eigen voorschriften van de urbanisatie.

Je kunt dus niet concluderen: er staat al een huis, dus er kan nog wel dertig vierkante meter bij.

Rekenen met de bebouwingsgraad

Stel: een perceel van 800 vierkante meter waarop 25 procent bebouwd mag worden. Dat geeft 200 vierkante meter bebouwing in totaal, niet 200 vierkante meter extra. Staat er al een woning van 160 vierkante meter met een garage van 25, dan blijft er 15 over. Precies daarom is de bestaande situatie het startpunt van elk plan, en niet de kavelgrootte.

Catastro is niet hetzelfde als het eigendomsregister

Het Spaanse kadaster, het Catastro, registreert wat er feitelijk staat, onder meer voor de belastingheffing. Het Registro de la Propiedad registreert wie waarvan eigenaar is en wat er juridisch is ingeschreven. Die twee lopen regelmatig uiteen, en dat hoeft op zichzelf geen probleem te zijn.

Maar staat een woning in de papieren als 120 vierkante meter terwijl je een huis van 160 aantreft, dan wil je weten waar dat verschil vandaan komt. Datzelfde geldt voor garages, veranda's, bijgebouwen, terrassen, zwembaden en dichtgezette porches.

Een bestaande aanbouw: legaal, gedoogd of geen van beide

Een oudere aanbouw kan ooit netjes zijn vergund. Een andere kan later onder voorwaarden zijn gelegaliseerd. En een derde kan er al twintig jaar staan zonder dat iemand de juridische kant ooit heeft onderzocht. Dat iets lang bestaat, bewijst niets over de vergunning.

Wel speelt tijdsverloop een rol: na een aantal jaren kan de gemeente niet meer handhavend optreden tegen een bouwwerk, waarna het de status krijgt die in Spanje bekendstaat als fuera de ordenación of asimilado a fuera de ordenación. Dat is geen legalisatie. Zo'n bouwwerk mag blijven staan, maar je mag het meestal niet uitbreiden of ingrijpend verbouwen, en in beschermde zones zoals de kuststrook vervalt die bescherming van tijdsverloop grotendeels.

Kan een illegale aanbouw alsnog worden gelegaliseerd?

Soms. Of het lukt hangt af van de huidige regels, de locatie, de aard van de afwijking en het tijdsverloop. Een architect of advocaat kan dat voor een concrete situatie beoordelen.

Ga er als koper niet van uit dat het later wel goedkomt. De kosten van legalisatie, een technisch rapport en een nieuwe inschrijving lopen op, en in een deel van de gevallen is het simpelweg niet mogelijk. Dat is een dure gok om na het tekenen te ontdekken.

Let op bij hellende percelen

Aan de Costa Blanca staan veel woningen op een helling. Een terras betekent daar al snel afgraven of ophogen, keermuren, trappen en drainage. Dat maakt het project niet alleen technisch ingewikkelder: een keermuur van een bepaalde hoogte of een aanzienlijke verandering van het maaiveld heeft vaak ook stedenbouwkundige gevolgen en valt onder de zwaardere procedure.

Plannen beïnvloeden elkaar

Stel dat je het terras wilt uitbreiden, een zwembad wilt aanleggen, een veranda wilt bouwen en een buitenkeuken wilt plaatsen. Los van elkaar lijkt het klein werk. Bij elkaar opgeteld raken ze dezelfde grens: de toegestane bebouwing en de inrichting van het perceel.

Laat daarom het hele plan in één keer beoordelen voordat je het eerste onderdeel laat uitvoeren. Anders gebruik je met een veranda de ruimte op die je twee jaar later voor een uitbouw nodig had.

Wat je aan de gemeente vraagt

Je hoeft daar niet met een juridisch verhaal aan te komen. Twee vragen volstaan om te beginnen:

• ¿Qué licencia necesito para construir una terraza o una pérgola en esta parcela? Welke vergunning heb ik nodig voor een terras of pergola op dit perceel?
• ¿Se puede ampliar la vivienda en esta parcela? Mag de woning op dit perceel worden uitgebreid?

Vraag vervolgens door naar de maximale bebouwing, de afstanden tot de grenzen, de maximale hoogte, de benodigde technische documentatie en eventuele bijzondere beperkingen. Vraag zo mogelijk om een cédula urbanística of een vergelijkbare schriftelijke opgave van wat er op het perceel geldt. Een mondelinge toezegging aan de balie is later niets waard.

Laat de aannemer niet bepalen wat mag

Een aannemer kan uitstekend bouwen en toch niet degene zijn die je juridische positie beoordeelt. Hetzelfde geldt voor de verkopende makelaar. Hoor je "geen probleem, dat mag hier", vraag dan waarop dat is gebaseerd. Is er een vergunning? Een schriftelijke bevestiging van de gemeente? Heeft een architect het getoetst? Of is het wat de buurman ook heeft gedaan?

Dat onderscheid wordt pas belangrijk op het moment dat je verkoopt, dat een buur klaagt, of dat de bank een taxatie laat maken waarin de oppervlakte niet klopt.

Controleer het vóór de aankoop

Koop je een woning met het idee "daar zetten we later een mooie veranda", laat dan vóór de koop uitzoeken of dat op dat perceel kan. Punten voor je aankooponderzoek:

1. wat het bestemmingsplan op dit perceel toestaat;
2. hoeveel van de toegestane bebouwing al is gebruikt;
3. welke bestaande constructies zijn vergund en ingeschreven;
4. of Catastro, eigendomsregister en de feitelijke situatie overeenkomen;
5. welke vergunning of melding je plannen vragen;
6. of er bijzondere beperkingen gelden, zoals natuurpark of kustzone;
7. of het plan technisch haalbaar is op dit terrein.

Veelgestelde vragen