Gemeente in Spanje: wat moet je als huiseigenaar regelen?

Het gemeentehuis, het ayuntamiento, is voor de meeste Nederlandse huiseigenaren het loket waar ze het vaakst komen en het minst van weten. De gemeente doet minder dan veel mensen denken, want een NIE-nummer, een verblijfsdocument en de aangifte voor niet-inwoners liggen alle drie ergens anders. Maar wat de gemeente wél doet, is bepalend: zonder een gemeentelijk rapport mag je je woning niet toeristisch verhuren, en zonder inschrijving in het bevolkingsregister loop je een reeks voorzieningen mis.

Dit dossier zet op een rij welke zaken je bij je eigen gemeente regelt, welke je er tevergeefs probeert te regelen, en hoe je dat praktisch aanpakt zonder telkens heen en weer te rijden.

Wat je juist niet bij de gemeente regelt

Begin hier, want dit scheelt de meeste verloren ochtenden. Deze zaken lijken gemeentelijk maar zijn het niet.

De verwarring is begrijpelijk. In Nederland loopt vrijwel alles rond wonen via de gemeente. In Spanje is de gemeente één van vier lagen, naast de regio, de rijksoverheid en de vereniging van eigenaren. Welke laag waarover gaat, staat uitgewerkt in de uitleg over de Spaanse politiek.

Inschrijven in het bevolkingsregister

Het empadronamiento is de inschrijving in het gemeentelijke bevolkingsregister, de padrón. Het is een bewijs dat je in die gemeente verblijft, meer niet. Het is geen verblijfsvergunning en het bepaalt op zichzelf niet of je fiscaal inwoner van Spanje bent. De inschrijving wordt wel voor allerlei gemeentelijke en administratieve procedures gebruikt, bijvoorbeeld rond gemeentelijke voorzieningen, aanmelding bij een gezondheidscentrum, een schoolplek en bepaalde verkiezingsrechten. Voorwaarde is het meestal, voldoende voorwaarde zelden.

Voor tweedehuisbezitters is dat onderscheid het belangrijkste om vast te houden: verwar het padrón niet met fiscale residentie. Waar die grens werkelijk ligt, staat in de uitleg over fiscaal inwonerschap. De procedure zelf, de benodigde documenten en het verschil tussen een volante en een certificado staan in het dossier over het empadronamiento.

Je gemeentelijke woonlasten

Twee jaarlijkse posten komen van de gemeente. De IBI is de onroerendezaakbelasting, berekend over de kadastrale waarde tegen een tarief dat de gemeenteraad vaststelt. Daarnaast is er de basura, de afvalheffing, die soms apart wordt geïnd en soms bij de IBI zit. Beide staan los van je Spaanse aangifte: dat de IBI betaald is, betekent niet dat je klaar bent met de fiscus.

Regel bij je eerste bezoek meteen de domiciliëring, de automatische incasso vanaf je Spaanse rekening. Zonder domiciliëring moet je zelf bijhouden wanneer de IBI en de afvalheffing betaald moeten zijn, want gemeenten hanteren hun eigen inningsperiode en kennisgeving. Wie de betaling mist, krijgt te maken met toeslagen en invorderingskosten. De berekening, de tariefverschillen tussen gemeenten en de mogelijke kortingen staan in de uitleg over de IBI.

Het gemeentelijke rapport dat toeristische verhuur mogelijk maakt

Dit is voor tweedehuisbezitters het belangrijkste dat de gemeente doet, en het wordt het vaakst overgeslagen. Wie de woning toeristisch wil verhuren, heeft in de Comunitat Valenciana een gunstig gemeentelijk rapport nodig over de stedenbouwkundige verenigbaarheid: het informe municipal de compatibilidad urbanística, meestal afgekort tot ICU. Dat rapport is een noodzakelijke voorwaarde om de woning als vivienda de uso turístico te laten registreren.

Let op wat het rapport niet is. Het is zelf geen toeristische vergunning, en het vervangt andere gemeentelijke vergunningen niet die voor jouw situatie nodig kunnen zijn. De inschrijving in het regionale toerismeregister is een aparte stap die daarna volgt.

Het gaat bovendien niet over elke vorm van tijdelijke verhuur. De Valenciaanse regelgeving rekent een woning tot de toeristische categorie wanneer die volledig en tegen betaling wordt verhuurd voor ten hoogste tien aaneengesloten dagen aan dezelfde huurder. Bij langere aaneengesloten periodes val je onder het gewone huurrecht, met andere regels. Ga er dus niet vanuit dat elke tijdelijke verhuur hetzelfde regime volgt.

Wat je moet weten voordat je iets anders doet:

• Je vraagt het aan bij de afdeling stedenbouw van de gemeente waar de woning staat, niet bij de regio.
• De behandeltijd loopt in de praktijk uiteen van ongeveer een maand tot drie maanden, en de gemeentelijke leges liggen doorgaans tussen de vijftig en tweehonderd euro.
• Gemeenten die een wijk verzadigd hebben verklaard, geven geen gunstig rapport meer af. Verschillende kustgemeenten hebben dat gedaan of bereiden het voor.
• Sommige gemeenten stellen aanvullende eisen, bijvoorbeeld een bewijs van bewoonbaarheid.

De volgorde is dus: eerst naar de gemeente, dan pas meubels, foto's en een advertentie. Wie het andersom doet, ontdekt na de investering dat het antwoord nee is. De regionale vergunning, de rol van de vereniging van eigenaren en de boetes staan in het dossier over je vakantiewoning verhuren.

Bouwen, verbouwen en de stoep

Elke ingreep aan je woning loopt langs de gemeente. Voor beperkte klussen volstaat een obra menor, een melding of lichte vergunning voor werk dat de constructie niet raakt. Voor alles wat de structuur, de oppervlakte of het gebruik verandert, geldt de zwaardere obra mayor, waarvoor een architect en een technisch project nodig zijn.

Twee dingen worden daarbij structureel vergeten. De eerste is dat een puincontainer op straat een aparte toestemming vraagt, de ocupación de vía pública, met een eigen heffing en meestal een melding enkele werkdagen vooraf. Datzelfde geldt voor een verhuislift, een steiger of een bouwkeet. De tweede is dat de aannemer die zegt dat het allemaal wel goed komt, niet degene is die het risico draagt. Als eigenaar blijf je er uiteindelijk verantwoordelijk voor dat de benodigde gemeentelijke vergunningen aanwezig zijn.

Wat er verder misgaat bij verbouwingen, van offertes tot contracten en toezicht, staat in het dossier over verbouwen in Spanje.

Een uitrit voor je oprit

Heb je een garage of een oprit die op de openbare weg uitkomt, dan heb je een vado nodig: een gemeentelijke toestemming voor de doorgang van voertuigen, met een officieel vado-bord of een andere door de gemeente voorgeschreven markering. Je vraagt hem aan bij stedenbouw of verkeer, de gemeente stuurt de lokale politie langs om te meten, en er volgt een jaarlijkse heffing die meestal afhangt van het aantal meters stoep dat je in beslag neemt.

Twee praktische punten. Moet de stoeprand verlaagd worden, dan vraag je daarvoor eerst een obra menor aan; zelf beginnen te hakken levert een boete op. En een bord ophangen dat je niet hebt gekregen, telt als een overtreding. Merk verder op dat je niet vóór je eigen vado mag parkeren, tenzij de auto in de garage staat.

Afval, grofvuil en de milieustraat

Huisvuil gaat in Spanje meestal naar gemeenschappelijke containers in de straat, niet naar een eigen kliko. Voor oude meubels en apparaten is er een ophaaldienst voor enseres, waarvoor je vooraf een afspraak maakt en waarbij je de spullen op een afgesproken avond naast de container zet. Zomaar een bank neerzetten levert in veel kustgemeenten een boete op. Bouwpuin hoort er sowieso niet bij: dat gaat naar de punto limpio, het gemeentelijke milieustraat, of via een container met vergunning.

Andere zaken die je bij de gemeente regelt

Een hond aanmelden

Wie een hond houdt, meldt die aan in het gemeentelijke dierenregister, het censo canino, meestal op basis van het chipnummer via de dierenarts. Voor bepaalde rassen die als potentieel gevaarlijk zijn aangemerkt, is bovendien een aparte gemeentelijke vergunning nodig, met een aansprakelijkheidsverzekering en een verklaring omtrent gedrag. Dat laatste verrast eigenaren van bijvoorbeeld een rottweiler of een amerikaanse stafford regelmatig.

Meldingen over de openbare ruimte

Kapotte straatverlichting, een verstopt riool, een verzakte stoep, illegale dumping, geluidsoverlast van een terras: dat gaat allemaal via de gemeente, in de meeste kustgemeenten via een app of een webformulier. Een melding met foto, datum en exacte locatie krijgt aantoonbaar sneller opvolging dan een telefoontje, en je houdt een dossiernummer over waar je naar kunt verwijzen.

Hoe je het praktisch aanpakt

Drie dingen maken het verschil tussen één bezoek en vier.

Maak eerst een afspraak. Vrijwel elke Spaanse gemeente werkt met cita previa, en zonder afspraak sta je bij het loket achteraan of word je weggestuurd. De afspraak maak je via de gemeentesite of telefonisch.

Regel daarnaast digitale toegang. Met een digitaal certificaat of een Cl@ve-account kun je het merendeel van deze zaken via de sede electrónica van de gemeente afhandelen, ook vanuit Nederland. Dat is voor niet-residenten het verschil tussen een aanvraag doen en een vliegticket boeken. Het certificaat vraag je aan bij de Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, met een eenmalige verificatie in Spanje.

Reken tot slot op een autoliquidatie. Gemeentelijke leges betaal je meestal niet aan de balie, maar via een formulier dat je zelf invult en bij de bank of online afrekent, waarna je het betalingsbewijs bij de aanvraag voegt. Zonder dat bewijs wordt de aanvraag niet in behandeling genomen.

Kun je er zelf niet bij zijn, dan kun je iemand machtigen. Een gestor of advocaat met een volmacht regelt deze zaken routinematig, en voor een enkele aanvraag is dat vaak goedkoper dan de reis.

Waarom het bij je buurgemeente anders werkt

Spanje telt ruim achtduizend gemeenten, elk met een eigen belastingverordening en een eigen bestemmingsplan. Het IBI-tarief, de leges voor een ICU, de hoogte van de vado-heffing en de vraag of er in jouw wijk nog verhuurvergunningen worden afgegeven, verschillen daardoor van de ene kant van een gemeentegrens tot de andere. Wat een buurman in de volgende gemeente vertelt over hoe het bij hem ging, is geen betrouwbare gids voor jouw situatie.

De verordeningen staan tegenwoordig vrijwel altijd op de gemeentesite, meestal onder ordenanzas fiscales. Daar staat het antwoord vaker dan mensen verwachten.

Veelgestelde vragen

Verder in dit dossier

Bronnen