Huis kopen in Spanje: alle kosten en valkuilen op een rij

De vraagprijs van een Spaanse woning is maar het halve verhaal. Boven op de koopsom komt een pakket aan belastingen en kosten dat in de meeste regio’s tussen de 10 en 15 procent uitkomt. Bij een woning van 250.000 euro praat je dus over 25.000 tot 37.500 euro extra, en dat bedrag financiert geen enkele bank mee.

Hoeveel het precies is, hangt vooral af van twee dingen: koop je bestaande bouw of nieuwbouw, en in welke autonome regio ligt de woning.

Overdrachtsbelasting bij bestaande bouw in Spanje

Koop je van een particulier, dan betaal je Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, de Spaanse overdrachtsbelasting. Het tarief wordt per autonome regio vastgesteld en loopt uiteen van ongeveer 6 tot 10 procent.

Twee voorbeelden uit de regio’s waar de meeste Nederlanders en Belgen kopen:

• Comunidad Valenciana (Costa Blanca, Valencia, Alicante): 10 procent
• Andalusië (Costa del Sol, Málaga, Marbella): 7 procent

Dat verschil van drie procentpunt is aanzienlijk: op een woning van 300.000 euro scheelt het 9.000 euro. Verschillende regio’s kennen daarnaast verlaagde tarieven onder voorwaarden, bijvoorbeeld voor jonge kopers, grote gezinnen of woningen onder een bepaalde waarde. Die regelingen en drempels wijzigen regelmatig, dus laat voor jouw specifieke situatie narekenen of je ervoor in aanmerking komt.

De ITP moet binnen 30 dagen na ondertekening bij de notaris zijn betaald.

Let op de waarde waarover je belasting betaalt

De Spaanse fiscus rekent niet automatisch met de koopprijs, maar met een referentiewaarde die het kadaster hanteert. Ligt de koopprijs daaronder, dan kan de belastingdienst alsnog over de hogere referentiewaarde heffen. Controleer die waarde dus voor je tekent: een woning die een koopje lijkt, kan alsnog een naheffing opleveren.

Nieuwbouw kopen in Spanje: btw plus zegelrecht

Koop je rechtstreeks van een projectontwikkelaar, dan geldt geen ITP maar btw (IVA) van 10 procent, plus zegelrecht (AJD) van ongeveer 1 tot 1,5 procent afhankelijk van de regio. Samen kom je op ongeveer 11 tot 11,5 procent aan belastingen.

In Andalusië is bestaande bouw daarmee fiscaal gunstiger dan nieuwbouw; in de Comunidad Valenciana ontlopen ze elkaar nauwelijks.

Koop je op plan, dan betaal je meestal in termijnen tijdens de bouw. Eis in dat geval altijd een bankgarantie op je aanbetalingen. Gaat de ontwikkelaar failliet voor de oplevering, dan is dat het verschil tussen je geld terugkrijgen en het kwijt zijn.

De overige kosten bij aankoop

Naast de belasting komen er nog vier posten bij. Notaris- en registratiekosten zijn in Spanje geen vrije marktprijzen maar gebaseerd op officiële tarieven; samen bedragen ze grofweg 1 tot 2 procent van de koopsom.

• Notaris. De escritura, de notariële koopakte, moet worden verleden. Het tarief loopt op met de koopsom.
• Eigendomsregister. Inschrijving in het Registro de la Propiedad. Zonder inschrijving ben je juridisch kwetsbaar.
• Advocaat. Niet verplicht, wel verstandig. Reken op ongeveer 1 procent van de koopsom, vaak met een minimumbedrag.
• Bankkosten. Betaling bij de notaris gebeurt doorgaans met een bankcheque van een Spaanse bank, waarvoor kosten in rekening worden gebracht. Financier je met een Spaanse hypotheek, dan komen taxatie- en afsluitkosten erbij.

Rekenvoorbeeld: bestaande woning van 250.000 euro

Aan de Costa Blanca, bij een ITP van 10 procent:

• Overdrachtsbelasting: 25.000 euro
• Notaris en kadaster: ongeveer 2.500 tot 5.000 euro
• Advocaat: ongeveer 2.500 euro
• Bank- en administratiekosten: enkele honderden euro’s

Totaal kom je op ruwweg 30.000 tot 33.000 euro bovenop de koopsom. In Andalusië zou dezelfde woning met 7 procent ITP ongeveer 7.500 euro goedkoper uitpakken.

Controles die je voor ondertekening moet doen

Hier zit het echte risico, en het is precies het deel dat kopers overslaan als het snel moet.

Vraag een nota simple aan

De nota simple is een uittreksel uit het eigendomsregister en kost een paar euro. Erop staat wie de juridische eigenaar is, hoe de woning is omschreven, en of er hypotheken, beslagen of andere lasten op rusten. Dit is de goedkoopste bescherming die er bestaat: sla hem nooit over.

Controleer de woning op schulden

In Spanje volgen bepaalde schulden de woning, niet de vorige eigenaar. Achterstallige IBI en onbetaalde bijdragen aan de vereniging van eigenaren kun je dus erven bij de aankoop. Vraag om een verklaring van de comunidad de propietarios dat er geen achterstand is, en om de laatste IBI-aanslagen.

Controleer of alles legaal is gebouwd

Een aangebouwde serre, een uitgebouwde slaapkamer, een zwembad of een carport: staan ze in het kadaster en zijn ze vergund? In Spanje komt het regelmatig voor dat een deel van de woning niet is geregistreerd. Dat levert problemen op bij verkoop, bij financiering en soms bij handhaving door de gemeente.

Bij woningen op het platteland speelt daarnaast de vraag of er überhaupt gebouwd mocht worden. Er staan in Spanje veel huizen op grond met een bestemming die bewoning niet toestaat.

Kijk naar de statuten van de vereniging van eigenaren

Koop je een appartement en wil je verhuren, lees dan de statuten van de vereniging van eigenaren. Sinds april 2025 hebben verenigingen meer bevoegdheid gekregen om toeristische verhuur te beperken of te verbieden. Meer daarover in ons dossier over toeristische verhuur in Spanje.

Waarom je een eigen advocaat inschakelt

De notaris in Spanje is niet hetzelfde als in Nederland. Hij controleert de identiteit van partijen en legt de transactie vast, maar hij is geen belangenbehartiger van de koper en doet geen diepgaand onderzoek naar de woning.

Neem daarom een eigen abogado, en een die onafhankelijk is van de verkoper en de makelaar. Die controleert de nota simple, de vergunningen, de schulden en de contracten, en kan namens jou tekenen op basis van een volmacht als je zelf niet aanwezig kunt zijn.

Het aankoopproces in Spanje stap voor stap

1. NIE-nummer aanvragen voor elke koper. Begin hier vroeg mee; zie ons dossier over het NIE-nummer aanvragen.
2. Spaanse bankrekening openen, nodig voor de betaling en voor de nutsvoorzieningen.
3. Reserveringscontract met aanbetaling, waarmee de woning van de markt gaat.
4. Juridisch onderzoek door je advocaat.
5. Voorlopige koopovereenkomst (contrato de arras), meestal met 10 procent aanbetaling. Let op de gevolgen bij terugtrekken: bij de gebruikelijke vorm verlies je je aanbetaling, of moet de verkoper het dubbele terugbetalen.
6. Notariële akte en betaling van het restant.
7. Belasting betalen binnen 30 dagen en inschrijven in het eigendomsregister.
8. Nutsvoorzieningen overzetten en de gemeentelijke administratie bijwerken.

Wat je na de aankoop jaarlijks betaalt

Vergeet de doorlopende kosten niet in je begroting: IBI, gemeenschapskosten als je in een complex koopt, opstalverzekering, nutsvoorzieningen en de jaarlijkse aangifte voor niet-residenten. Die laatste leggen we uit in ons dossier over de belasting op een tweede woning in Spanje.

Dit dossier is algemene voorlichting en geen juridisch of fiscaal advies. Tarieven en regionale regelingen wijzigen regelmatig en verschillen per gemeente. Laat je begeleiden door een onafhankelijke advocaat en een fiscalist die je situatie kennen.