Kostencalculator: wat kost een huis kopen in Spanje?
Vul aankoopprijs, regio en woningtype in en zie direct wat je bovenop de koopsom kwijt bent, en hoeveel eigen geld je werkelijk nodig hebt.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert.
In het kort
- Rekent met de algemene tarieven van 2026 voor alle zeventien autonome regio’s.
- Houdt rekening met schijventarieven, die marginaal werken zoals de inkomstenbelasting.
- Kent het verschil tussen ITP bij bestaande bouw en IVA plus AJD bij nieuwbouw.
- Toont het bedrag dat er echt toe doet: het eigen geld dat je nodig hebt.
Bereken je aankoopkosten
Er bestaat geen landelijk percentage voor de kosten koper in Spanje. De grootste post, de overdrachtsbelasting, wordt per autonome regio vastgesteld en loopt uiteen van 4 tot 13 procent. Dezelfde woning van vier ton kost je in Catalunya ruim zestienduizend euro meer aan bijkomende kosten dan in Madrid.
Vul hieronder je situatie in. De module rekent bij elke wijziging opnieuw door.
Reken je aankoopkosten uit
Algemene tarieven 2026, zonder gereduceerde tarieven voor jongeren, grote gezinnen of sociale woningbouw. Een schatting om mee te plannen, geen offerte.
€ 350.000 koopsom van de woning
belasting notaris registro advocaat overig
- ITP (overdrachtsbelasting)effectief 9,0%
- € 31.500
- Notarisschatting op basis van de koopsom
- € 865
- Registro de la Propiedadinschrijving van de eigendomsakte
- € 545
- Advocaatcirca 1% van de koopsom, minimaal € 1.500
- € 3.500
- Overige postengestoría € 400, taxatie € 400, nota simple € 11
- € 811
- Totaal bijkomende kosten10,6% bovenop de koopsom
- € 37.221
- Totaal benodigd (koopsom + kosten)
- € 387.221
- Waarvan gefinancierd door de bank
- € 245.000
De belastingbedragen volgen de algemene regionale tarieven van 2026. De grondslag is hier de koopsom; is de valor de referencia van het Catastro hoger, dan rekent de Spaanse fiscus daarmee. Notaris, registro en gestoría zijn realistische schattingen en geen wettelijk vaste bedragen. Vraag altijd een offerte op maat.
Hoe lees je de uitkomst?
Bovenaan staan twee bedragen. Links het eigen geld dat je nodig hebt: de koopsom min de hypotheek, plus alle bijkomende kosten. Dat is het bedrag dat op je rekening moet staan voordat je naar de notaris gaat. Rechts de bijkomende kosten apart, want dat is het getal dat mensen onderschatten.
De gekleurde balk daaronder laat de verhouding tussen de posten zien. Bij vrijwel elke woning is de belasting goed voor ruwweg vijfentachtig procent van je bijkomende kosten. Notaris, registro en gestoría lopen wel op met de waarde van de woning, maar veel langzamer dan de belasting: bij een woning van twee ton samen rond de zestienhonderd euro, bij een woning van anderhalf miljoen rond de drieduizend.
Wat er níet in zit
- de makelaarscourtage. Die betaalt in Spanje meestal de verkoper, en zit dan verwerkt in de vraagprijs. Schakel je zelf een aankoopmakelaar of personal shopper in, of rekent het kantoor een deel aan de koper door, dan komt die rekening er wél bij. Vraag dat vooraf op schrift;
- de plusvalía municipal, ook voor de verkoper;
- notaris, registro en AJD van de hypotheekakte, die de bank betaalt sinds de hypotheekwet van 2019;
- de 3 procent die je moet inhouden als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is — dat geld gaat wel door jouw handen, maar komt in mindering op wat je de verkoper betaalt;
- verbouwing, inrichting, verhuizing en de buffer die je sowieso wilt aanhouden.
Waarmee de module rekent
Om de uitkomst te kunnen beoordelen, moet je weten waar hij op gebaseerd is.
| Post | Uitgangspunt |
|---|---|
| ITP | algemeen regionaal tarief, met schijven waar die gelden |
| IVA | 10% bij eerste levering door de ontwikkelaar; 7% IGIC op de Canarische Eilanden |
| AJD | algemeen regionaal tarief, alleen bij nieuwbouw |
| Notaris | oplopend met de koopsom, tussen € 600 en € 1.800 |
| Registro | oplopend met de koopsom, tussen € 400 en € 1.200 |
| Gestoría | € 400 vast |
| Advocaat | 1% van de koopsom, minimaal € 1.500. Geen wettelijk tarief maar een gangbaar honorarium; kantoren rekenen ook vaste bedragen |
| Taxatie | € 400, alleen bij een hypotheek |
| Nota simple | € 11 |
| Grondslag | de ingevulde koopsom, niet de valor de referencia |
Controleer eerst de valor de referencia
Voor ITP is de grondslag in beginsel de valor de referencia die het Catastro voor die woning publiceert. Ligt de prijs in de akte hoger, dan telt die prijs. Onderhandel je scherp, dan kan de grondslag dus hoger uitvallen dan wat je betaalt.
Heeft een pand geen certificeerbare referentiewaarde — dat komt voor bij landelijk vastgoed en bij bijzondere objecten — dan geldt een andere regel: de hoogste van de aangegeven waarde, de prijs of de marktwaarde.
Vraag de referentiewaarde gratis op bij de Sede Electrónica del Catastro en vul hem in plaats van je koopprijs in als hij hoger is.
Veelgestelde vragen over de berekening
Hoe betrouwbaar is deze berekening?
De belastingbedragen volgen de algemene regionale tarieven van 2026 en zijn dus vrij nauwkeurig. Notaris, registro en gestoría zijn schattingen op basis van gangbare tarieven; die kunnen enkele honderden euro's afwijken. Vraag voor de definitieve som een kostenopgave bij de notaris en je advocaat.
Waarom vraagt de module niet naar mijn leeftijd of gezinssituatie?
Omdat de gereduceerde tarieven voor jongeren, grote gezinnen en sociale woningbouw strenge voorwaarden kennen die per regio verschillen: leeftijdsgrenzen, inkomensgrenzen, prijsplafonds en de eis dat het je hoofdverblijf wordt. Voor een Nederlandse koper van een tweede woning gelden ze vrijwel nooit. De module rekent daarom met het algemene tarief.
Waarom wijkt het bedrag af van wat mijn makelaar zegt?
Makelaars rekenen vaak met een vast percentage van tien procent. Dat klopt bij toeval voor de Costa Blanca, maar is te hoog voor Madrid, Canarias en Andalucía en te laag voor Catalunya. Ook vergeten ze de advocaat nogal eens, en dat is bij een woning van vier ton al vierduizend euro.
Rekent de module met schijven?
Ja. In de Comunitat Valenciana, Catalunya, de Balearen, Aragón, Asturias, Castilla y León en Extremadura loopt het tarief op met de waarde, en alleen het deel boven een grens wordt zwaarder belast. Een woning van 700.000 euro in Catalunya kost daardoor 71.000 euro aan ITP, niet 77.000.
Waarom is de Canarische uitkomst bij nieuwbouw lager?
Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA maar IGIC, met een algemeen tarief van 7 procent in plaats van 10. Bij nieuwbouw scheelt dat drie procentpunt over de hele koopsom.
Kan ik deze kosten meefinancieren?
Meestal niet. Spaanse banken financieren een percentage van de taxatiewaarde of de koopsom, niet van het totaal inclusief belasting. Ga ervan uit dat je de bijkomende kosten volledig uit eigen middelen betaalt.
Waarover wordt de belasting berekend?
De module rekent met de koopsom die je invult. Voor ITP is de grondslag in beginsel de valor de referencia van het Catastro, tenzij de prijs in de akte hoger is. Ligt de referentiewaarde hoger dan je koopprijs, vul dan die waarde in.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Agència Tributària Valenciana — ITP en AJD na Ley 5/2025, van kracht per 1 juni 2026
- Agència Tributària de Catalunya — schijventarief na Decret llei 5/2025
- Agència Tributària de les Illes Balears, Agencia Tributaria Canaria en de overige regionale belastingdiensten
- Real Decreto 1426/1989 en 1427/1989 — arancel van notarissen en registradores
- Dirección General del Catastro — valor de referencia als belastinggrondslag
Voorbehoud. De uitkomst is een schatting om mee te plannen, geen fiscaal of juridisch advies en geen offerte. Regionale tarieven veranderen regelmatig. Laat je eigen situatie doorrekenen door een gekwalificeerde asesor fiscal of Spaanse advocaat.
Klopt er iets niet in de berekening? Laat het ons weten via het contactformulier.