IVA en AJD bij nieuwbouw in Spanje: wat je betaalt aan de ontwikkelaar
Nieuwbouw in Spanje valt bij de eerste levering doorgaans onder 10 procent IVA plus regionale AJD. Bekijk de regels, tarieven en rekenvoorbeelden.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert.
In het kort
- Koop je nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar bij de eerste levering, dan betaal je in de regel 10% IVA.
- Daarbovenop kan AJD verschuldigd zijn; het tarief daarvan verschilt per regio.
- Op de Canarische Eilanden geldt het regionale IGIC-stelsel in plaats van IVA.
- De AJD op de koopakte is voor de koper. Voor een hypotheekakte ligt de kostenverdeling anders: de bank draagt de wettelijke kosten die bij de hypotheekformaliteiten horen, terwijl de koper onder meer de taxatie betaalt.
- Bij aankoop op plan betaal je de IVA in stappen over de betalingen tijdens de bouw.
Wanneer betaal je IVA en wanneer ITP?
Het belangrijkste onderscheid is niet of een woning "nieuw oogt", maar hoe de levering plaatsvindt. Koop je een woning rechtstreeks van de ontwikkelaar bij de eerste levering, dan valt de transactie in beginsel onder IVA.
Koop je een woning die al eerder aan een particulier is geleverd, dan kan de verkoop onder ITP vallen. Dat kan zelfs wanneer de woning nog maar kort geleden is gebouwd en nauwelijks is gebruikt.
Lees ook ITP in Spanje: overdrachtsbelasting per regio in 2026.
Hoeveel IVA betaal je op een nieuwbouwwoning?
Voor woningen geldt bij een belastbare eerste levering in het algemeen 10% IVA. Voor bepaalde sociale woningbouw kan een verlaagd tarief van 4% gelden.
Bij een woning van € 300.000 betekent 10% IVA € 30.000. Dat bedrag komt bovenop de netto koopprijs.
| Situatie | Belasting | Algemeen tarief |
|---|---|---|
| Nieuwbouw, eerste levering door promotor | IVA | 10% |
| Bepaalde bijzondere sociale woningbouw | IVA | 4% |
| Bestaande woning | ITP | Regionaal verschillend |
| Canarische Eilanden, nieuwbouw | IGIC | 7% algemeen |
Wat is AJD?
AJD staat voor Actos Jurídicos Documentados. Het is een regionale belasting die onder meer kan gelden op bepaalde notariële documenten die aan voorwaarden voldoen voor registratie.
Bij nieuwbouw is AJD belangrijk omdat je naast de 10% IVA nog met een regionale AJD-heffing te maken kunt krijgen.
| Regio | AJD, algemeen tarief |
|---|---|
| Andalucía | 1,2% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Canarias | 0,75% |
| Cantabria | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 1,25% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Catalunya | 1,5% |
| Comunitat Valenciana | 1,4% vanaf 1 juni 2026 |
| Extremadura | 1,5% |
| Galicia | 1,5% |
| Illes Balears | 1,5% |
| La Rioja | 1% |
| Madrid | 0,75% |
| Murcia | 2% |
| Navarra | 0,5% |
| País Vasco | 0% |
Controleer bij een concrete aankoop altijd het actuele regionale tarief. Vooral bij AJD bestaan daarnaast verlaagde tarieven en uitzonderingen.
Wie betaalt de AJD van de hypotheek?
Dit is een punt waarop veel oudere Nederlandstalige informatie achterloopt. Sinds de Spaanse hypotheekwetgeving van 2019 draagt de bank de wettelijke kosten van de hypotheekakte die bij de notaris, het register, de gestoría en de AJD van de hypotheekakte horen. De klant betaalt onder meer de taxatie.
Dat betekent niet dat de koper geen AJD kan betalen. De AJD die bij de koopakte hoort, staat los van de AJD van de hypotheekakte.
Wat kost nieuwbouw in de praktijk?
Stel dat je aan de Costa Blanca een nieuwbouwwoning koopt voor € 300.000. Bij 10% IVA is de btw € 30.000. Bij 1,4% AJD is dat nog € 4.200. Samen bedraagt alleen deze fiscale component € 34.200.
Bij een bestaande woning van € 300.000 en een ITP-tarief van 9% zou de ITP € 27.000 zijn. Dat verschil verklaart waarom nieuwbouw fiscaal niet automatisch goedkoper is, ook als de vraagprijs vergelijkbaar is.
| Koopprijs | IVA 10% | AJD 1,4% | IVA + AJD |
|---|---|---|---|
| € 300.000 | € 30.000 | € 4.200 | € 34.200 |
| € 500.000 | € 50.000 | € 7.000 | € 57.000 |
Nieuwbouw op de Canarische Eilanden
De Canarische Eilanden vallen voor indirecte belasting niet onder het normale IVA-stelsel. Daar geldt IGIC. Voor de eerste levering van woningen door een promotor is het algemene tarief 7%, met specifieke uitzonderingen.
Vergelijk de Canarische Eilanden daarom niet simpelweg met een Spaanse regio op basis van het 10%-IVA-tarief.
Kopen op plan: wanneer betaal je de belasting?
Bij compra sobre plano betaal je de koopprijs vaak in verschillende termijnen. Over belastbare betalingen tijdens de bouw wordt de verschuldigde IVA berekend.
Laat in het contract precies opnemen welke bedragen wanneer verschuldigd zijn en welke belasting daarop wordt toegepast.
Controleer hoe de ontwikkelaar omgaat met de wettelijke garantie van ontvangen aanbetalingen, de opleveringsdatum en de gevolgen van vertraging. Laat het contract vóór ondertekening door een onafhankelijke Spaanse jurist beoordelen.
Wat controleer je bij nieuwbouw?
- Licencia de primera ocupación.
Controleer welke documentatie voor ingebruikname vereist is.
- Libro del edificio.
Vraag de bouw- en opleveringsdocumentatie op.
- Tienjarige aansprakelijkheid.
Controleer welke verzekeringen en garanties op de bouw van toepassing zijn.
- Opleveringsdatum.
Leg vast wat er gebeurt als de ontwikkelaar te laat oplevert.
- Specificaties.
Controleer materiaalkeuzes, oppervlakten, apparatuur en eventuele meerwerkposten.
Lees ook Kosten en belastingen bij een huis kopen in Spanje.
Veelgestelde vragen
Betaal je IVA of ITP bij een nieuwbouwwoning?
Bij een eerste levering van een woning door een projectontwikkelaar geldt in de regel IVA. Bij een latere verkoop kan ITP van toepassing zijn.
Hoeveel IVA betaal je op een woning in Spanje?
Voor woningen geldt bij de normale eerste levering 10% IVA. Voor bepaalde bijzondere sociale woningbouw geldt 4%.
Wat is AJD en wie betaalt het?
AJD is een regionale belasting op bepaalde notariële documenten. Bij de koopakte is de koper doorgaans de belastingplichtige.
Waarom betaal je op de Canarische Eilanden minder?
De Canarische Eilanden hebben een eigen indirect belastingstelsel, IGIC, in plaats van IVA.
Is nieuwbouw duurder dan een bestaande woning?
Niet per definitie, maar de fiscale behandeling is anders. Bij nieuwbouw betaal je in de normale situatie 10% IVA plus regionale AJD.
Wanneer betaal je de IVA bij koop op plan?
De belasting volgt de belastbare betalingen volgens de voorwaarden van de transactie. Laat het betalingsschema en de fiscale behandeling vooraf controleren.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Agencia Tributaria voor IVA en het onderscheid tussen belastbare leveringen.
- Regionale belastingdiensten voor AJD-tarieven.
- Banco de España voor de kostenverdeling bij hypotheken.
- Spaanse hypotheekwetgeving, Ley 5/2019.
Belastingtarieven en uitzonderingen kunnen veranderen. Controleer de regionale AJD-regels en de fiscale behandeling van jouw specifieke nieuwbouwaankoop voordat je het contract tekent.