Huis kopen in Spanje: complete gids voor Nederlanders
Kopen kan zonder residentie en zonder Spaanse nationaliteit. Maar de belasting verschilt per regio met duizenden euro's, en de juridische controle vóór de koop is belangrijker dan in Nederland.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert.
In het kort
- Als Nederlander koop je vrij in Spanje. Je hebt een NIE nodig, geen verblijfsvergunning.
- Bij een bestaande woning betaal je ITP, bij nieuwbouw van de ontwikkelaar IVA plus AJD. Nooit allebei.
- Sinds 1 juni 2026 is het ITP-tarief aan de Costa Blanca verlaagd van 10 naar 9 procent.
- De belasting wordt geheven over de koopprijs óf de valor de referencia van het Catastro, wat het hoogst is.
- Reken op 8 tot 12 procent bijkomende kosten. Het exacte percentage hangt af van de regio.
- Koop je van een niet-resident, dan moet jíj 3 procent inhouden en afdragen aan de Spaanse fiscus.
Inhoud van deze gids
- Mag je als Nederlander kopen?
- Wat er in 2026 is veranderd
- Wat het echt kost
- ITP-tarieven per regio
- Voorbeeldberekeningen
- Bestaand of nieuwbouw
- Het stappenplan
- Wat je moet controleren
- Het arras-contract
- Advocaat en notaris
- Hypotheek voor Nederlanders
- Waar kun je het beste kopen?
- Verhuren aan toeristen
- Jaarlijkse kosten
- Vijftien veelgemaakte fouten
- Controlelijst
- Veelgestelde vragen
Kun je als Nederlander een huis kopen in Spanje?
Ja, en er is minder voor nodig dan veel mensen denken. Je hoeft geen Spaanse nationaliteit te hebben, je hoeft niet in Spanje te wonen en je hoeft geen residencia aan te vragen. Als EU-burger geldt voor jou hetzelfde regime als voor een Spanjaard.
Wat je wél nodig hebt, is een NIE: het Número de Identidad de Extranjero. Dat is een fiscaal identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kun je geen akte tekenen, geen belasting afdragen en meestal ook geen Spaanse bankrekening openen. Vraag het nummer ruim op tijd aan, want bij het Spaanse consulaat in Den Haag en bij politiebureaus in Spanje lopen de wachttijden op.
Een woning kopen maakt je overigens niet automatisch fiscaal inwoner van Spanje. Bezit en fiscale woonplaats zijn twee losse dingen. Wie minder dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft en zijn economische belangen in Nederland houdt, blijft in de regel Nederlands belastingplichtig, met een aangifte in Spanje voor het bezit als niet-resident.
Lees ook NIE-nummer aanvragen: waar, hoe lang duurt het en wat kost het?
Wat er in 2026 is veranderd
De Spaanse aankoopbelasting is geen stilstaand gegeven. Regio’s passen hun tarieven aan, en in 2026 gebeurde dat op twee plekken die voor Nederlandse kopers direct relevant zijn.
ITP verlaagd van 10 naar 9 procent
Sinds 1 juni 2026 hanteert de Comunitat Valenciana een algemeen ITP-tarief van 9 procent in plaats van 10 procent. Het AJD-tarief daalde tegelijk van 1,5 naar 1,4 procent. Voor woningen boven een miljoen euro blijft 11 procent staan.
Op een woning van 350.000 euro in Dénia of Calpe scheelt dat 3.500 euro. Bepalend is de datum waarop je de akte bij de notaris tekent, niet de datum van je bod of je arras-contract.
In Catalunya ging het de andere kant op. Sinds eind juni 2025 geldt daar een oplopende schijventarief: 10 procent tot 600.000 euro, 11 procent tot 900.000 euro, 12 procent tot 1,5 miljoen en 13 procent daarboven. De schijven werken marginaal, net als de Nederlandse inkomstenbelasting: alleen het deel boven een grens wordt zwaarder belast. Voor grote vastgoedbezitters kwam er bovendien een tarief van 20 procent.
Komt er een belasting van 100 procent voor buitenlanders?
Dat plan werd in januari 2025 aangekondigd en in mei 2025 als wetsvoorstel ingediend. Sindsdien is het niet in het Spaanse parlement behandeld en het is dus geen wet. Juristen wijzen bovendien op mogelijke strijd met de Spaanse Grondwet en met het EU-recht.
Belangrijker voor jou: het voorstel richt zich op kopers die niet in de Europese Unie wonen. Als Nederlander val je er hoe dan ook buiten. Voor Britse kopers ligt dat sinds de brexit anders.
Wat kost een huis kopen in Spanje echt?
Er bestaat geen vast percentage voor de kosten koper in Spanje. De vuistregel “tel er tien procent bij op” klopt in de ene regio bij toeval en zit er in de andere duizenden euro’s naast. Dat komt doordat de grootste post, de overdrachtsbelasting, door de autonome regio wordt vastgesteld.
Vul je eigen situatie in de rekenmodule in: aankoopprijs, regio, bestaande bouw of nieuwbouw, met of zonder hypotheek. Die rekent bij elke wijziging door naar het bedrag waar het uiteindelijk om gaat — het eigen geld dat je op tafel moet leggen.
Verder rekenen Kosten huis kopen in Spanje 2026: alle posten op een rij
ITP-tarieven per regio in 2026
De Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales is de Spaanse overdrachtsbelasting bij een bestaande woning. Elke autonome regio stelt het tarief zelf vast, en het verschil tussen de goedkoopste en de duurste regio is meer dan een verdubbeling.
| Regio | ITP bestaande woning | AJD |
|---|---|---|
| Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | 9% · 11% boven € 1 mln | 1,4% |
| Andalucía (Costa del Sol) | 7% | 1,2% |
| Región de Murcia (Costa Cálida) | 7,75% | 2% |
| Canarias | 6,5% | 0,75% |
| Illes Balears | 8% → 13% in zes schijven | 1,5% |
| Catalunya | 10% · 11% · 12% · 13% in schijven | 1,5% |
| Comunidad de Madrid | 6% | 0,75% |
| Aragón | 8% → 10% in schijven | 1,5% |
| Asturias | 8% · 9% · 10% in schijven | 1,2% |
| Cantabria | 9% | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 1,25% |
| Castilla y León | 8% · 10% boven € 250.000 | 1,5% |
| Extremadura | 8% · 10% · 11% in schijven | 1,5% |
| Galicia | 8% | 1,5% |
| La Rioja | 7% | 1% |
| Navarra | 6% | 0,5% |
| País Vasco | 4% voor woningen | 0% |
Schijven werken marginaal
In de regio’s met een schijventarief geldt het hogere percentage alleen over het deel boven de grens. Een woning van 700.000 euro in Catalunya kost dus geen 11 procent over het hele bedrag: over de eerste 600.000 euro betaal je 10 procent en over de resterende 100.000 euro 11 procent. Samen 71.000 euro, een effectief tarief van 10,1 procent.
Je betaalt niet altijd over de koopprijs
Sinds 2022 is de grondslag voor ITP het hoogste van twee bedragen: de prijs in de akte, of de valor de referencia die het Catastro voor die woning publiceert. Onderhandel je een scherpe prijs uit, of koop je een woning die opknappen nodig heeft, dan kan de referentiewaarde hoger liggen dan wat je betaalt — en reken je dus over dat hogere bedrag af.
Vraag de valor de referencia op bij de Sede Electrónica del Catastro vóórdat je een bod uitbrengt. Het scheelt soms duizenden euro’s in je begroting.
Lees ook ITP Spanje 2026: overdrachtsbelasting per regio uitgelegd
Wat betaal je bovenop de koopsom? Vier voorbeelden
Hieronder vier veelvoorkomende prijsklassen, doorgerekend voor een bestaande woning met een eigen advocaat en zonder hypotheek. Belasting, notaris, registro, gestoría, advocaat en nota simple zitten erin.
| Regio | € 250.000 | € 300.000 | € 400.000 | € 500.000 |
|---|---|---|---|---|
| Comunitat Valenciana | 26.661 (10,7%) | 31.741 (10,6%) | 41.901 (10,5%) | 52.061 (10,4%) |
| Andalucía | 21.661 (8,7%) | 25.741 (8,6%) | 33.901 (8,5%) | 42.061 (8,4%) |
| Región de Murcia | 23.536 (9,4%) | 27.991 (9,3%) | 36.901 (9,2%) | 45.811 (9,2%) |
| Canarias | 20.411 (8,2%) | 24.241 (8,1%) | 31.901 (8,0%) | 39.561 (7,9%) |
| Illes Balears | 24.161 (9,7%) | 28.741 (9,6%) | 37.901 (9,5%) | 48.061 (9,6%) |
| Catalunya | 29.161 (11,7%) | 34.741 (11,6%) | 45.901 (11,5%) | 57.061 (11,4%) |
| Comunidad de Madrid | 19.161 (7,7%) | 22.741 (7,6%) | 29.901 (7,5%) | 37.061 (7,4%) |
De les uit deze tabel: dezelfde woning van vier ton kost je in Catalunya ruim zestienduizend euro meer aan bijkomende kosten dan in Madrid. Wie twijfelt tussen twee regio’s doet er goed aan die rekensom vroeg te maken, niet pas bij de notaris.
Bestaande woning of nieuwbouw?
Deze keuze bepaalt welke belasting je betaalt. Je betaalt er altijd één van, nooit beide.
Bestaande woning: ITP
Koop je van een particulier of van een eigenaar die niet de oorspronkelijke ontwikkelaar is, dan geldt ITP. Het tarief komt uit de tabel hierboven en je draagt het zelf af met modelo 600, binnen dertig werkdagen na de akte. Te laat betekent boete en rente.
Nieuwbouw van de ontwikkelaar: IVA plus AJD
Koop je een woning die voor het eerst wordt geleverd, rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan valt de aankoop onder IVA. Het algemene tarief voor woningen is 10 procent; voor bepaalde sociale woningbouw geldt 4 procent. Daarbovenop komt AJD, het zegelrecht op de akte, dat per regio verschilt van 0 tot 2 procent.
Op de Canarische Eilanden geldt geen IVA maar IGIC, met een algemeen tarief van 7 procent. Nieuwbouw op Tenerife of Gran Canaria is fiscaal dus merkbaar gunstiger dan op het vasteland.
Wie betaalt de AJD?
Bij een nieuwbouwwoning betaal je de AJD over de koopakte zelf. Die post is voor jou.
Bij een hypotheek ligt het anders. Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank de AJD, de notaris, de registratie en de gestoría van de hypotheekakte. Jij betaalt alleen de taxatie.
Lees ook IVA en AJD bij nieuwbouw in Spanje: zo werkt het
Huis kopen in Spanje: het stappenplan
Van eerste oriëntatie tot de sleutel duurt in de praktijk twee tot zes maanden. Dit is de volgorde die de meeste problemen voorkomt.
-
Bepaal je totale budget
Niet de prijs van de woning, maar het bedrag dat je in totaal kwijt bent. Wie 400.000 euro beschikbaar heeft, kan geen woning van 400.000 euro kopen: er gaat 30.000 tot 47.000 euro af aan belasting en kosten, afhankelijk van de regio.
-
Kies de regio, en daarbinnen de gemeente
Bereikbaarheid vanaf een vlieghaven, zorg, lokale belastingen en verhuurregels verschillen enorm. Ook de belastingdruk is een selectiecriterium: zie de tabel hierboven.
-
Vraag je NIE aan
Doe dit vroeg. De aanvraag kan via het Spaanse consulaat in Den Haag of in Spanje zelf, en de wachttijd is de meest onderschatte vertragingsfactor in het hele proces.
-
Schakel een eigen advocaat in
Niet die van de makelaar of de verkoper. Je wilt iemand die uitsluitend jouw belang behartigt bij de juridische controle.
-
Zoek een woning en controleer de referentiewaarde
Kijk naast de vraagprijs meteen naar de valor de referencia van het Catastro. Die bepaalt mede je belastingdruk.
-
Vraag de nota simple op
Eigenaar, hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden staan erin. Kost ongeveer elf euro en voorkomt de duurste verrassingen.
-
Laat de woning juridisch en bouwkundig doorlichten
Vergunningen, aanbouw, zwembad, oppervlakte, schulden bij de vereniging van eigenaren en openstaande IBI.
-
Onderhandel over de prijs
Neem de kosten van noodzakelijk herstel mee in je bod. Vraagprijzen aan de kust zijn zelden de eindprijs.
-
Teken pas dán het arras-contract
Een privaat contract is juridisch bindend, ook als het “voorlopig” heet. Laat het eerst nakijken.
-
Regel de financiering
Vraag de taxatie aan en zorg dat je financieringsvoorbehoud in het arras-contract staat.
-
Naar de notaris voor de escritura pública
Hier wordt de eigendom overgedragen, meestal met bankcheques. Is de verkoper geen resident, dan houd je 3 procent in.
-
Belasting afdragen en inschrijven in het Registro
ITP of AJD binnen dertig werkdagen, daarna inschrijving van de akte. Pas dan is je eigendom tegenover derden beschermd.
Waar moet je op letten voordat je tekent?
Dit is het deel waar Nederlandse kopers het vaakst misgaan. In Nederland doet de notaris veel controles standaard. In Spanje moet je die controle grotendeels zelf organiseren, of laten organiseren.
De nota simple
De nota simple is het uittreksel van het Registro de la Propiedad. Er staat in wie als eigenaar geregistreerd staat, hoe de woning is omschreven, en welke lasten erop rusten: hypotheken, beslagen, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden.
Online bij het Colegio de Registradores kost hij 9,02 euro plus btw, ongeveer 10,91 euro. Aan de balie van het registro betaal je rond de 3 euro. Commerciële tussenpartijen vragen er 15 tot 50 euro voor. Het document is identiek.
Twee kanttekeningen. De nota simple is informatief en heeft niet de bewijskracht van een officiële certificering. En hij is een momentopname: de juridische situatie kan na afgifte veranderen. Vraag er daarom kort voor de akte nog een op.
Lees ook Nota simple Spanje aanvragen: zo controleer je een woning vóór aankoop
Registro en Catastro zijn niet hetzelfde
Het Registro de la Propiedad gaat over de juridische eigendom. Het Catastro gaat over de fysieke beschrijving en de kadastrale waarde, en is de basis voor de IBI en voor de valor de referencia.
Die twee registers spreken elkaar in Spanje regelmatig tegen. Als de verkoper zegt dat de woning 180 vierkante meter is, het Catastro 155 noteert en het Registro 140, dan is dat op zichzelf nog geen fraude, maar wel een reden om door te vragen. Vaak blijkt er ooit iets aangebouwd zonder dat het is geregistreerd.
Tien punten die je laat controleren
- Is de verkoper echt de eigenaar?
Vergelijk de naam op de nota simple met het paspoort. Bij erfenissen en scheidingen gaat dit vaker mis dan je denkt.
- Rust er een hypotheek op?
Dat hoeft geen probleem te zijn, maar de aflossing moet bij de akte correct worden afgewikkeld.
- Zijn er beslagen of andere lasten?
Beslagen van de fiscus of van schuldeisers gaan mee met de woning, niet met de verkoper.
- Staat de IBI open?
Onbetaalde onroerendezaakbelasting is een last op het pand. Vraag de laatste aanslagen op.
- Zijn er schulden bij de comunidad?
Vraag om een certificaat van de vereniging van eigenaren, inclusief goedgekeurde derramas: extra bijdragen voor bijvoorbeeld gevelherstel.
- Zijn verbouwingen vergund?
Een keurig afgewerkte aanbouw kan juridisch illegaal zijn. Legalisatie achteraf is duur en soms onmogelijk.
- Is het zwembad geregistreerd?
Zwembaden zijn een klassieker: aangelegd zonder vergunning en nooit ingeschreven.
- Klopt de oppervlakte?
Vergelijk akte, Catastro, Registro en de meting ter plaatse.
- Mag je de woning gebruiken zoals je wilt?
Vooral relevant bij verhuurplannen. Regels verschillen per gemeente en veranderen snel.
- Wat is er in de omgeving gepland?
Vraag het bestemmingsplan op bij de gemeente. Een vrij uitzicht is geen verworven recht.
Het arras-contract: de belangrijkste handtekening
Een contrato de arras is de overeenkomst die je vóór de notariële akte sluit. Je betaalt een aanbetaling, meestal tussen de vijf en tien procent van de koopsom, en legt vast tegen welke prijs en op welke termijn de akte volgt.
Het contract is niet verplicht, maar wel gebruikelijk. En het is bindend, ook al noemt de makelaar het “voorlopig”. Bij de meest gebruikte vorm, de arras penitenciales, verlies je je aanbetaling als je zonder geldige grond afhaakt. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij in de regel het dubbele terugbetalen.
Wat er in het contract moet staan
- welk type arras is afgesproken — dat bepaalt de gevolgen bij afhaken;
- precies welk object je koopt, inclusief garage, berging en grond;
- een ontbindende voorwaarde als de hypotheek niet rondkomt;
- een ontbindende voorwaarde bij juridische gebreken, illegale bouw of afwijkende oppervlakte;
- wie welke kosten draagt;
- de uiterste datum voor de akte;
- de verplichting van de verkoper om de woning schuldenvrij te leveren.
Laat het contract voor ondertekening nakijken. Dit is het moment waarop je nog onderhandelingsruimte hebt; na ondertekening niet meer.
Advocaat, makelaar en notaris: wie doet wat?
Drie partijen met drie verschillende rollen, en het loont om het onderscheid scherp te houden.
De makelaar
Werkt in Spanje in de regel voor de verkoper en wordt door de verkoper betaald. Nuttig voor het vinden van een woning, maar geen onafhankelijke adviseur bij de juridische controle.
De advocaat
Een abogado doet het onderzoek namens jou: eigendom, lasten, vergunningen, contracten, verhuurmogelijkheden. Reken op ongeveer één procent van de koopsom, met een minimum van rond de 1.500 euro. Kies iemand die niet door de verkoper of de makelaar is aangedragen.
De notaris
De Spaanse notaris is onpartijdig en controleert bij de akte de identiteit en de bevoegdheid van partijen, en de juridische situatie van de woning voor zover die uit de registers blijkt. Het Spaanse notariaat adviseert kopers uitdrukkelijk om zich te laten informeren vóórdat ze een document tekenen of geld overmaken.
Wat de notaris níet doet: onderzoeken of dat zwembad vergund is, of de vereniging van eigenaren een grote renovatie op de rol heeft staan, of de gemeente naast je perceel wil bouwen. Dat is het werk van je advocaat.
Verkoopt een niet-resident? Dan houd jij 3 procent in
Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan ben jij als koper wettelijk verplicht 3 procent van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen met modelo 211. De verkoper krijgt dat bedrag verrekend met zijn eigen belasting.
Doe je het niet, dan blijft de vordering van de fiscus op de wóning rusten — en die is dan van jou. Aan de Costa Blanca en de Costa del Sol, waar veel woningen van de ene buitenlander naar de andere gaan, komt dit vaak voor.
Hypotheek in Spanje voor Nederlanders
Een Spaanse bank financiert ook voor niet-residenten, maar doorgaans een kleiner deel van de waarde dan voor mensen die in Spanje wonen en werken. Houd er rekening mee dat je een fors deel zelf inbrengt, plus de volledige aankoopkosten.
Waar de bank naar kijkt
- inkomen en de stabiliteit daarvan;
- bestaande lasten, inclusief je Nederlandse hypotheek;
- leeftijd bij het einde van de looptijd;
- fiscale woonplaats;
- de taxatiewaarde, niet de koopprijs.
De taxatie bepaalt je maximum, niet de koopsom
Dit is het punt waarop financieringen stuklopen. Koop je een woning voor 400.000 euro terwijl de taxateur op 350.000 uitkomt, dan rekent de bank met die 350.000. Bij zeventig procent financiering is dat 245.000 in plaats van 280.000 euro: 35.000 euro die je alsnog zelf moet ophoesten, bovenop de aankoopkosten.
Zorg dus voor een financieringsvoorbehoud in je arras-contract, en laat de taxatie zo vroeg mogelijk doen.
Rekenvoorbeeld
Een bestaande woning van 400.000 euro aan de Costa Blanca, met zeventig procent financiering:
- koopsom 400.000 euro;
- hypotheek 280.000 euro;
- eigen inbreng op de koopsom 120.000 euro;
- bijkomende kosten circa 42.300 euro;
- eigen geld nodig: ongeveer 162.300 euro.
Wie alleen naar de 120.000 euro kijkt, komt bij de notaris ruim veertigduizend euro tekort.
Kopen zonder hypotheek
Betaal je contant, dan valt de financieringsroute weg en gaat het proces sneller. Maar de juridische controle blijft precies even belangrijk. “Ik betaal het zelf” is geen argument om de nota simple over te slaan — eerder andersom, want er is geen bank die meekijkt.
Waar in Spanje kun je het beste kopen?
Er is geen beste regio, alleen een beste regio voor jouw gebruik. Ga je twee weken per jaar, of wil je overwinteren? Wil je verhuren? Moet er een ziekenhuis in de buurt zijn? Dat bepaalt meer dan het uitzicht.
Costa Blanca
Verreweg het populairst onder Nederlanders, en sinds juni 2026 ook fiscaal aantrekkelijker geworden. Binnen de provincie Alicante zijn de verschillen groot. Moraira en Jávea zijn villagebied met hogere prijzen en een oudere, internationale bevolking. Calpe en Altea zitten daartussenin. Benidorm en Torrevieja hebben een heel andere, veel dichter bebouwde markt met appartementen en meer verhuurpotentieel. Dénia heeft een veerverbinding naar de Balearen en een levendig centrum dat het hele jaar doordraait.
Costa del Sol
Málaga, Marbella, Estepona, Fuengirola, Mijas en Torremolinos. Andalucía heeft met 7 procent een lager ITP-tarief dan de Costa Blanca, wat op een woning van vier ton achtduizend euro scheelt. Daar staat tegenover dat de vierkantemeterprijzen in het westelijke deel fors hoger liggen.
Murcia, Canarische Eilanden en de rest
De Costa Cálida rond de Mar Menor is goedkoper dan de Costa Blanca, met de kanttekening dat de milieuproblemen van de lagune al jaren spelen. De Canarische Eilanden hebben het laagste ITP-tarief van de kustregio’s, 6,5 procent, plus IGIC in plaats van IVA bij nieuwbouw — en een klimaat dat ook in januari aangenaam is. Mallorca is het duurst: daar loopt het schijventarief op tot 13 procent.
Kun je de woning aan toeristen verhuren?
Soms wel, steeds vaker niet, en het antwoord verandert per gemeente. Toeristische verhuur is de afgelopen jaren op veel plekken aan de kust juist beperkt of bevroren, onder druk van lokale woningtekorten.
Controleer vóór de koop:
- of de autonome regio een vergunning of registratienummer vereist;
- of de gemeente nieuwe vergunningen nog afgeeft;
- of de statuten van de vereniging van eigenaren verhuur toestaan — een meerderheid van eigenaren kan het verbieden;
- welke belasting je over de huurinkomsten betaalt.
Koop nooit op basis van een rendementsbelofte in een verkoopbrochure. Reken bovendien niet met een volle bezetting: de kosten van beheer, schoonmaak en leegstand halen een flink deel van de bruto-opbrengst weg.
Wat kost een huis in Spanje per jaar?
Na de aankoop lopen de kosten door. Maak daarom naast een aankoopbegroting ook een jaarbegroting.
- IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting;
- afvalheffing en soms een aparte rioolheffing;
- comunidad: de bijdrage aan de vereniging van eigenaren, plus eventuele derramas;
- inkomstenbelasting voor niet-residenten: ook als je niet verhuurt, betaal je over een fictief rendement;
- vermogensbelasting in sommige regio’s, boven bepaalde drempels;
- opstalverzekering, water, elektriciteit, internet;
- onderhoud van tuin en zwembad, dat bij een villa flink oploopt.
De plusvalía municipal hoort hier niet bij: die gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond betaalt de verkoper, bij verkoop.
Vijftien fouten die Nederlanders maken
- Alleen naar de vraagprijs kijken
De totale investering is wat telt, inclusief belasting, kosten en herstel.
- De valor de referencia niet opvragen
Je belastinggrondslag kan hoger zijn dan wat je betaalt.
- Een aanbetaling doen vóór de controle
Geld is na het arras-contract lastig terug te krijgen.
- Een Spaans contract tekenen dat je niet begrijpt
Een privaat contract is bindend, ook zonder notaris.
- Uitsluitend op de makelaar vertrouwen
Die werkt voor de verkoper.
- Geen nota simple opvragen
Elf euro tegenover een risico van tienduizenden.
- Denken dat Catastro en Registro hetzelfde zijn
Ze hebben verschillende functies en spreken elkaar regelmatig tegen.
- Illegale aanbouw negeren
“Iedereen doet het hier” is geen juridische status.
- Aannemen dat het zwembad legaal is
Laat de vergunning zien, niet het water.
- De 3 procent inhouding vergeten
Bij een niet-residente verkoper is dat jouw verplichting.
- Verhuurinkomsten als zekerheid inboeken
Regels veranderen, bezetting fluctueert, kosten blijven.
- Geen onafhankelijke advocaat inschakelen
De besparing van een paar duizend euro is de duurste van het hele traject.
- Te weinig reserve aanhouden
Een derrama voor gevelherstel kan zomaar vijfduizend euro zijn.
- De fiscale gevolgen in Nederland vergeten
Een tweede woning in Spanje telt mee in box 3, met verrekening op grond van het belastingverdrag.
- Te snel verliefd worden
Er komt altijd een volgende woning. Er komt niet altijd een volgende kans om een fout te herstellen.
Controlelijst voor de akte
Loop deze lijst langs voordat je bij de notaris zit. Vink af wat geregeld is.
0 van de 20 punten afgevinkt
Veelgestelde vragen
Kan een Nederlander zomaar een huis kopen in Spanje?
Ja. Je hoeft geen Spaanse nationaliteit te hebben en je hoeft ook geen resident te zijn. Als EU-burger gelden er geen beperkingen op het bezit van vastgoed in Spanje. Je hebt wel een NIE nodig en je moet de Spaanse aankoopbelasting betalen in de regio waar de woning staat.
Hoeveel kosten komen er bovenop de aankoopprijs?
Reken bij een bestaande woning op 8 tot 12 procent bovenop de koopsom, afhankelijk van de regio. De overdrachtsbelasting ITP is veruit de grootste post en verschilt sterk: 6 procent in Madrid, 9 procent in de Comunitat Valenciana, 10 procent of meer in Catalunya. Daarnaast betaal je notaris, inschrijving in het eigendomsregister, gestoría en meestal een advocaat.
Is de overdrachtsbelasting in de Comunitat Valenciana verlaagd?
Ja. Sinds 1 juni 2026 is het algemene ITP-tarief in de Comunitat Valenciana verlaagd van 10 naar 9 procent, en het AJD-tarief van 1,5 naar 1,4 procent. Voor woningen boven een miljoen euro blijft 11 procent gelden. Bepalend is de datum van de akte bij de notaris, niet de datum van het arras-contract.
Waarover betaal je precies belasting: de koopprijs of een ander bedrag?
Over het hoogste van twee bedragen: de prijs in de akte of de valor de referencia die het Catastro voor die woning publiceert. Koop je onder de referentiewaarde, dan betaal je toch belasting over die hogere referentiewaarde. Controleer de valor de referencia dus voordat je over de prijs onderhandelt.
Wat kost een nota simple?
Vraag je hem online aan bij het Colegio de Registradores, dan kost hij 9,02 euro plus btw, ongeveer 10,91 euro per perceel. Aan de balie van het registro betaal je rond de 3 euro. Commerciële tussenpartijen rekenen 15 tot 50 euro voor precies hetzelfde document.
Krijg ik als niet-resident een Spaanse hypotheek?
Dat kan, maar meestal financieren Spaanse banken voor niet-residenten een lager deel van de waarde dan voor residenten. Reken erop dat je een aanzienlijk deel zelf moet inbrengen, plus de volledige aankoopkosten. De bank kijkt naar je inkomen, je bestaande lasten, je leeftijd en de taxatiewaarde.
Wie betaalt de kosten van de hypotheekakte?
Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank de notaris, de registratie, de gestoría en de AJD van de hypotheekakte. Jij betaalt als klant de taxatie. Let op: de AJD over de koopakte van een nieuwbouwwoning betaal jij wél zelf.
Komt er een belasting van 100 procent voor buitenlandse kopers?
Dat wetsvoorstel gaat over kopers van buiten de Europese Unie en is geen wet. Het ligt sinds mei 2025 bij het Spaanse parlement zonder dat het is behandeld, en juristen betwijfelen of het de toets aan de Grondwet en het EU-recht zou doorstaan. Als Nederlander val je hoe dan ook buiten de doelgroep van het voorstel.
Moet de verkoper belasting inhouden als hij zelf geen resident is?
Andersom: als de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje is, moet jij als koper 3 procent van de koopsom inhouden en namens hem afdragen met modelo 211. Doe je dat niet, dan kan de Spaanse fiscus zich op de woning verhalen. Dit speelt vaak, omdat veel woningen aan de kust van andere buitenlanders worden gekocht.
Mag ik de woning verhuren aan toeristen?
Dat hangt af van de regio, de gemeente en de vereniging van eigenaren. Toeristische verhuur is de afgelopen jaren op veel plaatsen aan de kust juist beperkt. Ga nooit af op de belofte van een makelaar, maar laat vóór de koop controleren of er een vergunning of registratie mogelijk is.
Tot slot: haast is de duurste factor
Een huis kopen in Spanje hoeft niet ingewikkeld te zijn. De valkuil zit niet in de complexiteit, maar in het tempo: een woning die goed voelt, een makelaar die zegt dat er nog twee gegadigden zijn, en een aanbetaling die je doet voordat iemand de nota simple heeft gelezen.
Begin met je totale budget, inclusief de belasting van de regio waar je zoekt. Kies daarna pas de woning. Laat de juridische situatie controleren voordat je een bindend contract tekent of geld overmaakt. En reken er niet op dat de notaris dingen ontdekt die alleen een eigen advocaat gaat zoeken.
Koop niet alleen de woning die je mooi vindt, maar de woning waarvan je ook de juridische en financiële situatie begrijpt.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Agència Tributària Valenciana — ITP- en AJD-tarieven, Ley 5/2025 met ingang van 1 juni 2026
- Agencia Tributaria de Andalucía, Agencia Tributaria Canaria, Agència Tributària de Catalunya (Decret llei 5/2025) — regionale tarieven
- Colegio de Registradores de España — nota simple en tarieven voor publicidad formal
- Consejo General del Notariado — de escritura pública en de rol van de notaris
- Dirección General del Catastro — valor de referencia als belastinggrondslag
- Banco de España — verdeling van hypotheekkosten onder Ley 5/2019
- Agencia Tributaria — modelo 600, modelo 211 en de 3%-inhouding bij niet-residente verkopers
Voorbehoud. Regionale belastingtarieven veranderen regelmatig en de gereduceerde tarieven kennen strikte voorwaarden. De bedragen in deze gids en in de rekenmodule zijn schattingen om mee te plannen, geen fiscaal of juridisch advies. Controleer je eigen situatie bij de bevoegde Spaanse instantie, een gecertificeerde asesor fiscal of een Spaanse advocaat.
Klopt er iets niet? Laat het ons weten via het contactformulier.