Kosten huis kopen in Spanje: wat je écht betaalt bovenop de vraagprijs
De vraagprijs is het startbedrag, niet het eindbedrag. Er komt acht tot twaalf procent bij, en dat verschil van vier procentpunt zit bijna volledig in één post.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert.
In het kort
- Er bestaat geen landelijk percentage voor kosten koper. De regio bepaalt het grootste deel.
- De belasting is goed voor ongeveer 85 procent van al je bijkomende kosten.
- Nieuwbouw is fiscaal duurder dan een bestaande woning: IVA plus AJD in plaats van alleen ITP.
- De makelaarscourtage en de plusvalía betaalt de verkoper, niet jij.
- De bijkomende kosten kun je in de regel niet meefinancieren met een Spaanse hypotheek.
Waarom er geen vast percentage bestaat
In Nederland weet je vrij precies wat kosten koper is. In Spanje niet, en dat komt doordat de grootste kostenpost geen landelijke belasting is.
De overdrachtsbelasting op bestaande woningen, de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, wordt vastgesteld door de autonome regio waar de woning staat. Die tarieven lopen uiteen van 4 procent in País Vasco tot 13 procent in de hoogste schijf van Catalunya en Illes Balears. Alle andere posten — notaris, registro, gestoría — zijn landelijk vrijwel gelijk en samen kleiner dan één procentpunt.
Het gevolg: dezelfde woning van 400.000 euro kost je in Madrid ongeveer 30.000 euro aan bijkomende kosten en in Catalunya bijna 46.000 euro. Datzelfde bedrag, andere provincie.
Volledige tarieventabel ITP per regio in de complete gids huis kopen in Spanje
Alle kostenposten op een rij
Hieronder de opbouw voor een bestaande woning van 300.000 euro aan de Costa Blanca, gekocht zonder hypotheek. De verhouding tussen de posten is in andere regio’s vergelijkbaar; alleen de bovenste balk wordt korter of langer.
De belasting
Bij een bestaande woning is dat ITP. Je draagt hem zelf af met modelo 600, binnen dertig werkdagen na de akte. Te laat betekent boete en rente, dus reserveer dit bedrag apart in plaats van het mee te nemen in je verbouwingsbudget.
Bij nieuwbouw rechtstreeks van de ontwikkelaar geldt IVA van 10 procent, plus AJD over de koopakte. Dat AJD-tarief verschilt per regio: 0,75 procent in Madrid en Canarias, 1,4 procent in de Comunitat Valenciana, 1,5 procent in Catalunya, 2 procent in Murcia.
De notaris
De notariskosten zijn niet onderhandelbaar en niet vrij: ze volgen een wettelijk arancel dat per schijf afneemt naarmate de waarde stijgt. Reken voor een gemiddelde woning op 600 tot 900 euro, plus btw, kopieën en zegels. Bij een dure woning of een ingewikkelde akte loopt het op tot rond de 1.500 euro.
Dat je de notaris zelf mag kiezen is geen prijsargument — de tarieven zijn overal gelijk — maar wel een kwaliteitsargument. Kies er een die gewend is aan buitenlandse kopers.
Het Registro de la Propiedad
De inschrijving van je eigendomsakte kost doorgaans 400 tot 700 euro, eveneens volgens een vast arancel. Sla deze stap nooit over om te besparen: zonder inschrijving is je eigendom niet beschermd tegen derden.
De gestoría
Een gestor regelt de praktische afhandeling: belastingaangifte, inschrijving, overschrijving van nutsvoorzieningen. Reken op 300 tot 600 euro. Niet verplicht, maar zonder Spaans en zonder digitaal certificaat is het een verstandige uitgave.
De advocaat
De grootste post die je zelf in de hand hebt, en de enige waarop bezuinigen echt duur kan uitpakken. Een onafhankelijke abogado rekent doorgaans ongeveer één procent van de koopsom met een minimum van rond de 1.500 euro, exclusief btw.
Wat je daarvoor krijgt: controle van de eigendomssituatie, lasten, vergunningen, verbouwingen, schulden bij de vereniging van eigenaren en de verhuurmogelijkheden. Dat is precies het onderzoek dat de notaris niet doet.
De taxatie
Alleen nodig bij een hypotheek, en het is de enige hypotheekkost die voor jouw rekening komt. Reken op ongeveer 400 euro. Alle andere kosten van de hypotheekakte betaalt de bank sinds de hypotheekwet van 2019.
De nota simple
Het goedkoopste document in het hele proces en het belangrijkste per euro. Online bij het Colegio de Registradores kost hij 9,02 euro plus btw, ongeveer 10,91 euro. Aan de balie rond de 3 euro. Bestel er gerust twee: één bij het eerste serieuze bod en één vlak voor de akte.
Bankkosten voor de betaling
Bij de akte betaal je in de regel met een cheque bancario, een door de bank gegarandeerde cheque. Daar rekenen Spaanse banken een provisie voor, en die kan bij een groot bedrag oplopen. Vraag het tarief vooraf op en vergelijk het met een gewone overboeking; niet elke notaris eist een cheque.
Wat níet voor jouw rekening komt
Drie posten waarvan Nederlandse kopers regelmatig denken dat ze die moeten betalen.
De makelaarscourtage
In Spanje werkt de verkoopmakelaar voor de verkoper en wordt hij door de verkoper betaald, doorgaans drie tot vijf procent. Dat bedrag zit verwerkt in de vraagprijs, dus indirect draag je eraan bij, maar er komt geen aparte rekening. Schakel je zelf een aankoopmakelaar of personal shopper in, dan betaal je die uiteraard wel.
De plusvalía municipal
Deze gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond is voor de verkoper. Laat wel in het arras-contract opnemen dat hij die voor zijn rekening neemt, want partijen mogen anders afspreken en dat gebeurt soms.
De kosten van de hypotheekakte
Notaris, registro, gestoría en AJD van de hypotheekakte betaalt de bank. Zie je die posten toch op je afrekening staan, vraag er dan naar.
Vier prijsklassen doorgerekend
Bestaande woning aan de Costa Blanca, met eigen advocaat, zonder hypotheek. Alle bedragen in euro’s.
| Post | € 250.000 | € 300.000 | € 400.000 | € 500.000 |
|---|---|---|---|---|
| ITP 9% | 22.500 | 27.000 | 36.000 | 45.000 |
| Notaris | 775 | 820 | 910 | 1.000 |
| Registro | 475 | 510 | 580 | 650 |
| Advocaat | 2.500 | 3.000 | 4.000 | 5.000 |
| Gestoría | 400 | 400 | 400 | 400 |
| Nota simple | 11 | 11 | 11 | 11 |
| Totaal bijkomend | 26.661 | 31.741 | 41.901 | 52.061 |
| Als percentage | 10,7% | 10,6% | 10,5% | 10,4% |
| Totaal nodig | 276.661 | 331.741 | 441.901 | 552.061 |
Opvallend: het percentage daalt licht naarmate de woning duurder wordt. Dat komt doordat notaris en registro een vast arancel volgen dat niet meebeweegt met de prijs. Op de belasting zelf valt niets te schalen.
Reken je eigen situatie door Kostencalculator voor alle zeventien regio’s
Nieuwbouw kost ruim zevenduizend euro meer
Dezelfde woning van 300.000 euro aan de Costa Blanca, maar dan gekocht van een projectontwikkelaar in plaats van van een particulier:
| Post | Bestaand | Nieuwbouw |
|---|---|---|
| ITP 9% | 27.000 | — |
| IVA 10% | — | 30.000 |
| AJD 1,4% | — | 4.200 |
| Notaris, registro, gestoría | 1.730 | 1.730 |
| Advocaat en nota simple | 3.011 | 3.011 |
| Totaal bijkomend | 31.741 | 38.941 |
| Als percentage | 10,6% | 13,0% |
Dat verschil van 7.200 euro betekent niet dat nieuwbouw een slechte keuze is. Een nieuwe woning heeft garanties, betere isolatie en de eerste jaren nauwelijks onderhoud. Maar reken het mee in je vergelijking, want makelaars presenteren nieuwbouwprijzen zelden inclusief de fiscale opslag.
Lees ook IVA en AJD bij nieuwbouw in Spanje
De verborgen verhoger: de valor de referencia
Alle berekeningen hierboven gaan uit van belasting over de koopprijs. Dat klopt alleen als de koopprijs hoger is dan de referentiewaarde van het Catastro.
Sinds 2022 is de belastinggrondslag namelijk het hoogste van die twee. Onderhandel je een woning met een referentiewaarde van 320.000 euro terug naar 300.000 euro, dan betaal je ITP over 320.000. Aan de Costa Blanca is dat 28.800 euro in plaats van 27.000: bijna tweeduizend euro extra, precies op het moment dat je dacht te hebben bespaard.
De waarde is gratis op te vragen bij de Sede Electrónica del Catastro. Doe dat vóór je bod, niet erna.
Lees ook Valor de referencia: zo controleer je je belastinggrondslag
Koop je van een niet-resident? Dan houd jij 3 procent in
Dit is geen kostenpost, maar wel een bedrag dat door jouw handen gaat en dat je moet reserveren. Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan ben jij verplicht 3 procent van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen met modelo 211.
Op een woning van 300.000 euro is dat 9.000 euro die je niet aan de verkoper betaalt maar aan de Spaanse fiscus. Verzuim je dat, dan blijft de belastingschuld op de woning rusten — en die is dan van jou. Aan de Costa Blanca, waar veel woningen van de ene buitenlander naar de andere gaan, komt dit voortdurend voor.
Waar je wel en niet op kunt besparen
- Niet op de belasting
Vast tarief, vaste grondslag. Het enige wat helpt, is de keuze van de regio — en dat is een beslissing die je vóór het zoeken neemt, niet erna.
- Niet op de notaris of het registro
Wettelijk arancel, overal gelijk. Er valt niets te vergelijken.
- Wel op de gestoría
Spreek je Spaans en heb je een digitaal certificaat, dan kun je de aangifte zelf doen. Scheelt een paar honderd euro en een hoop begrip van het systeem.
- Wel op de nota simple
Vraag hem zelf online aan in plaats van via een tussenpartij. Elf euro tegenover dertig.
- Nooit op de advocaat
De enige post waarvan de besparing zich kan vertalen in een schadepost van tienduizenden euro’s.
- Wel op het moment van tekenen
Verandert je regio het tarief, dan telt de datum van de akte. De Comunitat Valenciana verlaagde per 1 juni 2026 van 10 naar 9 procent; kopers die hun akte een week uitstelden bespaarden duizenden euro’s.
En daarna: de jaarlijkse kosten
Met de akte houdt het niet op. IBI, afvalheffing, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren, verzekering, nutsvoorzieningen en de inkomstenbelasting voor niet-residenten lopen door. Bij een villa met tuin en zwembad zijn de jaarlijkse lasten een veelvoud van die van een appartement.
Veelgestelde vragen over de kosten
Hoeveel kosten komen er bovenop de aankoopprijs in Spanje?
Bij een bestaande woning ligt het totaal tussen ongeveer 8 en 12 procent van de koopsom. Het exacte percentage hangt vooral af van de regio, omdat de overdrachtsbelasting ITP daar wordt vastgesteld. In Madrid kom je rond de 7,5 procent uit, aan de Costa Blanca rond de 10,5 procent en in Catalunya rond de 11,5 procent.
Klopt de vuistregel van tien procent kosten koper?
Alleen bij toeval. Tien procent komt aardig in de buurt voor de Costa Blanca en Illes Balears, maar is te hoog voor Madrid, Canarias en Andalucía en te laag voor Catalunya. Reken met het tarief van de regio waar je koopt in plaats van met een landelijk gemiddelde.
Welke kostenpost is het grootst?
De belasting, met afstand. Bij een bestaande woning van 300.000 euro aan de Costa Blanca is ITP goed voor ongeveer 85 procent van alle bijkomende kosten. Notaris, registro en gestoría vallen daarbij in het niet.
Is nieuwbouw duurder dan een bestaande woning?
Fiscaal meestal wel. Bij nieuwbouw betaal je 10 procent IVA plus het regionale AJD-tarief, terwijl bij een bestaande woning alleen ITP geldt. Op een woning van 300.000 euro aan de Costa Blanca scheelt dat ruim zevenduizend euro in het nadeel van nieuwbouw.
Wie betaalt de makelaar in Spanje?
In de regel de verkoper. De courtage van drie tot vijf procent zit verwerkt in de vraagprijs, dus je betaalt hem indirect wel mee. Schakel je zelf een aankoopmakelaar in, dan komt die rekening er los bovenop.
Betaal ik de plusvalía municipal?
Nee, die betaalt de verkoper. De plusvalía is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond en wordt geheven bij verkoop. Laat wel in het contract vastleggen dat de verkoper hem voor zijn rekening neemt, want afwijkende afspraken zijn mogelijk.
Betaal ik de kosten van de hypotheekakte?
Sinds de hypotheekwet van 2019 betaalt de bank de notaris, de registratie, de gestoría en de AJD van de hypotheekakte. Jij betaalt de taxatie, doorgaans rond de 400 euro. Let op: de AJD over de koopakte van een nieuwbouwwoning komt wél voor jouw rekening.
Waarover wordt de belasting precies berekend?
Over het hoogste van twee bedragen: de prijs in de akte of de valor de referencia die het Catastro voor die woning publiceert. Onderhandel je scherp, dan kan de belastinggrondslag dus hoger liggen dan wat je betaalt. Controleer die waarde voordat je een bod uitbrengt.
Kan ik de aankoopkosten meefinancieren met een hypotheek?
Meestal niet. Spaanse banken financieren een percentage van de taxatiewaarde of de koopsom, niet van het totaal inclusief belasting. De bijkomende kosten moet je in de regel volledig uit eigen middelen betalen.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Agència Tributària Valenciana — ITP- en AJD-tarieven na Ley 5/2025, van kracht per 1 juni 2026
- Real Decreto 1426/1989 — arancel van de notarissen
- Real Decreto 1427/1989 — arancel van de registradores
- Colegio de Registradores de España — tarieven voor de nota simple
- Dirección General del Catastro — valor de referencia als belastinggrondslag
- Banco de España — verdeling van hypotheekkosten onder Ley 5/2019
- Agencia Tributaria — modelo 600 en modelo 211
Voorbehoud. De bedragen voor notaris, registro, gestoría en advocaat zijn richtbedragen op basis van gangbare tarieven, geen offertes. Belastingtarieven worden per regio vastgesteld en veranderen regelmatig. Laat je eigen situatie doorrekenen door een gekwalificeerde asesor fiscal of Spaanse advocaat.
Klopt er iets niet? Laat het ons weten via het contactformulier.