Altea is de eerste die klaar is: definitieve regels voor toeristische verhuur

Altea is de eerste gemeente aan deze kust die klaar is. Waar Jávea, Dénia en Calpe nog in een tijdelijke vergunningstop zitten, heeft Altea op 2 juli 2026 zijn definitieve regeling voor toeristische verhuur aangenomen. Wie wil weten waar de buurgemeenten op uitkomen, kan hier alvast kijken.

Voor Nederlandse eigenaren is dat om twee redenen belangrijk. Er is nu duidelijkheid over waar in Altea nog een vergunning te krijgen is, en de systematiek die de gemeente heeft gekozen wordt waarschijnlijk het model voor de rest van de Marina Baixa en de Marina Alta.

Twee jaar van vergunningstop naar verordening

Het begon in januari 2024. Altea had toen 2.200 goedgekeurde verklaringen voor toeristische verhuur afgegeven, ongeveer twaalf procent van alle woningen in de gemeente. Op dat moment stopte het gemeentebestuur met het afgeven van nieuwe verklaringen van stedenbouwkundige verenigbaarheid, het document dat je nodig hebt voordat je een woning bij de Generalitat kunt inschrijven.

Daarna volgde een technisch onderzoek en een inspraakronde. Na correcties door Turisme Comunitat Valenciana kwam het werkelijke aandeel lager uit, op ongeveer 9,8 procent. In juni 2026 stemde de gemeenteraad in met een voorlopige versie, en na een positief advies van de Dirección General de la Costa y el Mar werd de Ordenanza Complementaria 4-8 begin juli definitief, met publicatie in het Boletín Oficial de la Provincia de Alicante.

Wat begon als een noodmaatregel is daarmee vast beleid geworden. Dat is precies wat de gemeente er zelf over zegt: het doel is woningen voor bewoners beschermen en de toeristische activiteit ordenen, niet die activiteit stoppen.

Waar kan het nog wel?

De verordening werkt met zones. Nieuwe vergunningen zijn in beginsel mogelijk in onder meer Altea la Vella en de urbanisaties daar, Mascarat Sur, Les Galeres, l'Olla en Villa Gadea, de urbanisaties van Montagud, langs de carretera de la Nucia, in la Foieta en in het woongebied Garganes.

Ook binnen die zones gelden twee grenzen. Het aandeel toeristische woningen mag er niet boven de twaalf procent uitkomen, en er geldt een aparte beperking langs de kustzone.

Dat betekent in de praktijk dat het historische centrum en de directe omgeving van de boulevard dicht zijn voor nieuwe aanvragen, en dat de mogelijkheden landinwaarts en in de urbanisaties liggen. De gemeente publiceert de kaart met toegestane en uitgesloten gebieden zelf, en dat is het document waar je op moet varen, niet op de omschrijving van een makelaar.

Wat dit doet met de waarde van een woning

Er is een neveneffect dat in de gemeenteraad expliciet is benoemd door tegenstanders van de verordening: wie al een vergunning heeft, houdt iets in handen dat een buurman zonder vergunning niet meer kan krijgen. Dat drijft de waarde van woningen mét registratie op.

Voor jou als koper is dat een reden om er scherp naar te vragen. Staat de woning ingeschreven in het Registro de Turismo van de Comunitat Valenciana, is die inschrijving actueel, en gaat hij mee bij de overdracht? Een advertentie die alleen spreekt van verhuurpotentieel zegt niets.

De vereniging van eigenaren kan het alsnog blokkeren

Sinds 3 april 2025 geldt er bovendien een landelijke regel die veel kopers overvalt. De gewijzigde Ley de Propiedad Horizontal vereist dat de vereniging van eigenaren uitdrukkelijk instemt met toeristische verhuur in een appartementencomplex. Daarvoor is een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren nodig, die samen ook drie vijfde van de participatiequota vertegenwoordigen.

Je kunt dus een woning kopen in een zone waar de gemeente vergunningen afgeeft, en alsnog niet mogen verhuren omdat de vereniging het niet goedkeurt. In een complex waar veel vaste bewoners wonen is die stemming allesbehalve een formaliteit.

Hoe de registratie, de vergunningen en de belasting op vakantieverhuur precies werken, staat in ons dossier over vakantiewoningen verhuren in Spanje.

De prijzen: het dorp is goedkoper dan de heuvel

Idealista noteerde voor Altea in het voorjaar van 2026 een gemiddelde vraagprijs van ongeveer 3.400 euro per vierkante meter, bijna tien procent hoger dan een jaar eerder.

Binnen de gemeente is het verschil groot en niet zoals veel mensen verwachten. Altea Pueblo, het witte oude dorp op de heuvel dat op alle ansichtkaarten staat, is met ongeveer 3.100 euro per vierkante meter juist het goedkoopste deel. Altea Hills, de villawijk boven de baai, is met rond de 4.000 euro per vierkante meter het duurst en steeg het afgelopen jaar het hardst.

Dat verschil heeft een praktische verklaring. Het oude dorp bestaat uit smalle straten met trappen, kleine woningen en beperkte parkeermogelijkheden, terwijl Altea Hills bestaat uit ruime villa's met zeezicht en bewaking. Het mooiste stukje Altea is dus niet automatisch het duurste, en voor wie slecht ter been is, is dat oude dorp minder praktisch dan het op een zomeravond lijkt.

Waarom prijsbronnen onderling uiteenlopen, leggen we uit in ons artikel over de huizenprijzen in Moraira.

Wat Altea anders maakt dan de buren

Altea ligt tussen Benidorm en Calpe in, en dat is precies het punt. De gemeente heeft in de jaren van de hoogbouwexplosie in Benidorm een andere kant gekozen, met een beschermd oud centrum en zonder torenflats aan zee.

De keerzijde is de kust zelf: Altea heeft kiezelstranden, geen zand. Wie kleine kinderen heeft of graag lange stukken over het strand loopt, ervaart dat als een gemis. Wie helder water wil, ziet het als winst, want kiezels betekent minder opdwarrelend zand.

Verder is er de kunstacademie van de Universiteit Miguel Hernández, wat de gemeente buiten het seizoen een ander publiek geeft dan de omliggende badplaatsen, en ligt Benidorm met zijn ziekenhuis en voorzieningen op een kwartier rijden.

Voor overwinteraars is dat een redelijke combinatie: een dorp dat in januari niet leegloopt, met een stad om de hoek voor alles wat een dorp niet heeft. Wanneer je het beste kunt gaan kijken, staat in ons dossier over de beste reistijd voor Spanje.