Vakantiehuis verhuren in Spanje: vergunning, regels en belasting
Voordat je gaat adverteren: vier partijen kunnen toeristische verhuur verbieden, en je vereniging van eigenaren is er een van. Wat je moet regelen per regio, en wat je aan belasting betaalt.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert.
Je Spaanse woning verhuren als je er zelf niet bent, klinkt als een logische manier om de kosten te dragen. In de praktijk is het een reeks vergunningen, verplichtingen en fiscale aangiften — en de belangrijkste vraag komt niet als laatste maar als eerste: mag je het überhaupt?
Dit dossier loopt de vier lagen langs die bepalen of en hoe je kunt verhuren, en eindigt met wat je aan belasting betaalt.
Vier lagen die bepalen of je mag verhuren
Veel eigenaren beginnen met een advertentie op Airbnb en regelen de rest later. Dat is precies de verkeerde volgorde, want er zijn vier partijen die het kunnen verbieden en ze staan boven elkaar:
- De autonome regio bepaalt het vergunningstelsel en de eisen aan de woning.
- De gemeente kan zoneren, maxima stellen of nieuwe vergunningen weigeren.
- De vereniging van eigenaren kan toeristische verhuur in het complex beperken of verbieden.
- Het bestemmingsplan bepaalt of de woning op die plek toeristisch mag worden gebruikt.
Alle vier moeten groen staan. Een regionale vergunning helpt je niet als je vereniging van eigenaren het verbiedt.
Wat er in 2026 is veranderd
In mei 2026 vernietigde het Spaanse hooggerechtshof het landelijke verhuurregister, omdat de centrale overheid niet bevoegd was om dat in te stellen. Het NRUA-nummer is daarmee niet langer verplicht om een woning op Airbnb, Booking of Vrbo te adverteren, en de jaarlijkse informatieverklaring vervalt.
Dat betekent nadrukkelijk niet dat verhuren vrij is geworden. De regionale vergunning blijft verplicht, en de rest van het bouwwerk staat overeind. Het volledige verhaal staat in ons dossier over toeristische verhuur in Spanje.
De regionale vergunning: waar het echt om draait
Elke autonome regio heeft een eigen toeristisch register. Zonder inschrijving daarin mag je niet toeristisch verhuren, en platforms zijn verplicht advertenties zonder geldig registratienummer te verwijderen.
De eisen verschillen, maar komen doorgaans hierop neer: een minimumoppervlakte, verplichte voorzieningen als airconditioning of verwarming, drinkwater, elektriciteit, brandveiligheid, en een verklaring dat de woning aan de technische normen voldoet. Sommige regio’s vragen daarnaast een certificado de compatibilidad urbanística van de gemeente: een verklaring dat het bestemmingsplan toeristisch gebruik op die plek toestaat.
Waar het per regio verschilt
- Comunidad Valenciana (Costa Blanca): eigen register, en gemeenten in drukke kustplaatsen hebben hun beleid de afgelopen jaren aangescherpt.
- Andalusië (Costa del Sol): eigen register voor woningen met toeristisch gebruik, met eisen aan de voorzieningen.
- Balearen: de strengste regels van Spanje. Het aantal vergunningen is begrensd, in delen van Palma en Ibiza worden geen nieuwe licenties afgegeven, en de boetes horen bij de hoogste van het land. Een bestaande vergunning is hier meer waard dan de inrichting.
- Canarische Eilanden: eigen stelsel per eilandbestuur, met beperkingen in toeristische zones.
- Catalonië: Barcelona heeft besloten toeristische verhuurvergunningen op termijn volledig af te schaffen.
Koop je met verhuur als doel, laat dan vóór de aankoop uitzoeken of de woning een geldige licentie heeft, of die overdraagbaar is, en of er nog nieuwe worden afgegeven. Dat is geen detail maar de kern van je rendement.
De vereniging van eigenaren kan het blokkeren
Dit is het punt dat sinds 2025 zwaarder weegt. Verenigingen van eigenaren hebben meer bevoegdheid gekregen om toeristische verhuur in hun complex te beperken of te verbieden, en dat kan bij een meerderheidsbesluit.
Woon je in een appartementencomplex of urbanisatie, dan is de vergadering van eigenaren dus een reële factor — ook als je alle vergunningen op orde hebt. Lees de statuten en de notulen van de laatste vergaderingen, en doe dat vóór je koopt.
Wat je moet regelen als je verhuurt
Gastenregistratie
Verhuurders zijn verplicht de gegevens van hun gasten door te geven via het systeem van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Sinds eind 2024 gaat het om uitgebreide gegevens: naast identiteitsgegevens ook betaalgegevens, verblijfsduur en contactgegevens.
Zorg dat dat proces werkt vóór je eerste boeking, en niet op de avond dat je gasten aankomen.
Je advertentie
Vermeld het regionale licentienummer waar het platform daarom vraagt, en zorg dat de advertentie klopt met wat je vergunning toestaat. Adverteer je zes slaapplaatsen terwijl je vergunning er vier toestaat, dan is dat een overtreding.
Toeristenbelasting
In sommige regio’s betalen gasten toeristenbelasting, die jij als verhuurder moet innen en afdragen. De Balearen kennen die al langer; andere regio’s hebben stappen in die richting gezet. Kijk wat er voor jouw regio geldt.
Wat je aan belasting betaalt
Verhuur je als niet-resident, dan geef je de huurinkomsten aan via modelo 210. Twee dingen om te weten.
De termijn: sinds 2024 dien je jaarlijks aan, tussen 1 en 20 januari van het jaar na het belastingjaar. Dat is geen kwartaalaangifte meer, maar de termijn valt ongelukkig midden in de kerstperiode en wordt daarom vaak gemist.
De aftrek: woon je in de EU, Noorwegen of IJsland, dan mag je kosten aftrekken naar rato van het aantal verhuurde dagen. IBI, gemeenschapskosten, onderhoud, verzekeringen, beheerkosten en in veel gevallen hypotheekrente. Over het saldo betaal je 19 procent. Voor eigenaren van buiten de EU geldt die aftrek niet; die betalen 24 procent over de brutohuur.
Voor de dagen dat je de woning niet verhuurt maar zelf beschikbaar hebt, geldt het fictieve inkomen. Je geeft dus beide aan. Zie ons dossier over de belasting op een tweede woning.
Op de Canarische Eilanden komt daar een kwartaalaangifte voor de IGIC bij, het lokale alternatief voor btw.
Zelf verhuren of uitbesteden?
Bemiddelaars regelen boekingen, sleuteloverdracht, schoonmaak en gastcommunicatie, en nemen daarvoor een percentage van de omzet. Dat kan lonen als je ver weg woont of weinig tijd hebt.
Waar je op moet letten: de vergunning blijft jóuw verantwoordelijkheid, ook als een bemiddelaar de verhuur doet. Bij een controle wordt de eigenaar aangesproken, niet het bureau. Laat in het contract vastleggen wie welke verplichting nakomt, inclusief de gastenregistratie.
Wat het kost aan boetes als het niet klopt
Verhuren zonder geldige regionale vergunning blijft beboetbaar, en de bedragen zijn niet symbolisch: in de zwaarste categorieën lopen ze in de honderdduizenden euro’s. Daarnaast kunnen platforms je advertentie verwijderen, wat het seizoen kan kosten.
De handhaving is de laatste jaren aangescherpt, onder meer doordat platforms gegevens moeten doorgeven aan de autoriteiten. Het idee dat een enkele verhuur niet opvalt, gaat steeds minder op.
De volgorde die werkt
- Controleer de statuten van je vereniging van eigenaren.
- Controleer het gemeentelijk beleid voor jouw adres, inclusief zonering.
- Vraag de regionale vergunning aan en zorg dat de woning aan de eisen voldoet.
- Regel de gastenregistratie.
- Zet je advertentie op met het licentienummer erin.
- Zet 20 januari in je agenda voor de belastingaangifte.
Wat betekent dit voor Nederlanders?
De twee dingen die het vaakst misgaan: eerst adverteren en dan de vergunning regelen, en de statuten van de vereniging van eigenaren niet lezen. Dat laatste is sinds 2025 kostbaar geworden, want een meerderheid kan verhuur in het complex verbieden ongeacht jouw papieren. Koop je met verhuur als doel, laat dan vóór de notaris uitzoeken of er een geldige, overdraagbare licentie is — in gebieden waar geen nieuwe worden afgegeven bepaalt dat de waarde van de woning.
Dit dossier is algemene voorlichting en geen juridisch of fiscaal advies. Regelgeving rond toeristische verhuur verschilt per regio en gemeente en verandert snel. Laat je situatie beoordelen door een gestor of advocaat die de lokale regels kent. Wij werken dit dossier bij zodra er iets wijzigt.