Javea in 2026: plafond op toeristische verhuur en villaprijzen die doorstijgen

Wie in Jávea een woning koopt met het idee die in de zomer aan toeristen te verhuren, loopt sinds kort tegen een muur aan. De gemeente heeft een maximum vastgesteld van 4.584 toeristische woningen, verdeeld over de wijken. Er is nog ruimte voor een paar honderd, en dat is alles.

Jávea, dat in het Valenciaans Xàbia heet, is een van de plaatsen aan de Costa Blanca waar Nederlandse kopers het vaakst uitkomen. Meer dan de helft van de inwoners heeft een buitenlandse nationaliteit, de bebouwing is laag gehouden en de villa's rond de Montgó horen bij de duurste van de kust.

Precies die populariteit heeft de gemeente in een positie gebracht waarin ze de toeristische verhuur is gaan begrenzen. Voor eigenaren en kopers is dat het belangrijkste nieuws uit Jávea van de afgelopen twee jaar.

Van moratorium naar plafond

In september 2024 stemde de gemeenteraad in met een tijdelijke stop op nieuwe vergunningen voor toeristische verhuur. Die maatregel was bedoeld voor zes maanden, maar is daarna keer op keer verlengd terwijl de gemeente onderzoek liet doen.

Het onderzoek leverde cijfers op die verklaren waarom er iets moest gebeuren. In februari 2025 telde Jávea bijna zesduizend woningen die als toeristische verhuur stonden geregistreerd, op een woningvoorraad van ruim 26.000. Ruim een op de vijf woningen in de gemeente werd dus aan toeristen verhuurd.

Onder het moratorium liep dat aantal terug naar ongeveer 4.200 in januari 2026. Op basis daarvan heeft de gemeente een maximum van 4.584 toeristische woningen vastgelegd, verdeeld over de wijken. Wijken met veel druk, zoals de haven, krijgen weinig of geen ruimte meer; in gebieden als El Tosalet en Montañar ligt het plafond hoger.

Het is dus geen verbod maar een zonering. De uitkomst voor een individuele koper is alleen niet veel anders: of jouw woning nog een vergunning kan krijgen, hangt af van de wijk waar hij staat en van hoeveel ruimte daar op dat moment nog over is.

Wat dit betekent als je koopt

Reken een verhuurvergunning niet in je rendement voordat je zeker weet dat hij er is. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar het is precies waar het bij deze regeling misgaat: makelaars adverteren met verhuurpotentieel, terwijl de gemeente het benodigde stedenbouwkundige certificaat in een deel van de gemeente eenvoudigweg niet afgeeft.

Drie dingen om te controleren voordat je tekent:

• Staat de woning al geregistreerd in het Registro de Turismo van de Comunitat Valenciana, en staat die registratie op naam van de verkoper? Een bestaande registratie is waardevoller geworden dan de woning zelf suggereert.
• In welke wijk ligt de woning, en is daar volgens het gemeentelijke plafond nog ruimte?
• Staat er in de statuten van de vereniging van eigenaren een verbod op toeristische verhuur? Dat kan naast de gemeentelijke regels gelden.

Hoe de vergunningen en de belasting op vakantieverhuur werken, staat in ons dossier over vakantiewoningen verhuren in Spanje.

De prijzen blijven stijgen

Jávea hoort bij het duurdere segment van de Costa Blanca. Afhankelijk van de bron ligt de gemiddelde vraagprijs ergens tussen 3.400 en 3.700 euro per vierkante meter, met een stijging van rond de vijftien procent over het afgelopen jaar voor vrijstaande woningen.

Die bandbreedte is geen slordigheid. Vraagprijzen op portals, taxaties en werkelijke transactieprijzen leveren stelselmatig andere cijfers op, en voor een gemeente met veel villa's in het hoogste segment trekken een paar dure objecten het gemiddelde flink omhoog. Waarom die bronnen zo uiteenlopen, leggen we uit in ons artikel over de huizenprijzen in Moraira.

In het topsegment loopt het verder op. Rond El Portet in Moraira, Benissa Costa en Les Rotes in Dénia worden bedragen tot 8.000 euro per vierkante meter genoemd, en voor bijzondere objecten meer. De schaarste aan bouwgrond in de Marina Alta houdt die prijzen overeind, ook wanneer de landelijke markt afkoelt.

Voor de lokale bevolking heeft dat een keerzijde. Vakbond CCOO becijferde dat de huurprijzen in de Marina Alta sinds 2015 met ongeveer 45 procent zijn gestegen en de koopprijzen met tot 75 procent. Dat is de politieke druk waaruit maatregelen als het Jáveaanse plafond voortkomen, en het verklaart waarom die regels de komende jaren eerder strenger dan soepeler worden.

Drie kernen, drie verschillende plaatsen

Jávea bestaat uit delen die weinig met elkaar te maken hebben, en dat is bij het kopen belangrijker dan het op de kaart lijkt.

Het dorp ligt landinwaarts op de heuvel, rond de kerk van San Bartolomé. Hier wonen relatief veel Spanjaarden, zijn de voorzieningen het hele jaar open en liggen de prijzen lager dan aan zee.

De haven is het meest gemengde deel, met de vissershaven, restaurants en appartementen. Juist hier is de druk van toeristische verhuur volgens het gemeentelijke onderzoek het hoogst.

Het Arenal is het zandstrand met de boulevard, het levendigst in de zomer en het stilst in januari. Daaromheen liggen de villawijken op de hellingen richting de Montgó en het Cabo de la Nao.

Wie overweegt het hele jaar te blijven, doet er goed aan in november een keer terug te gaan. Het verschil tussen augustus en de winter is in het Arenal groter dan de meeste kopers verwachten.

Waar het hier verder over gaat

Twee onderwerpen keren in Jávea elk jaar terug. Het eerste is water: in droge zomers gelden er beperkingen, en de gemeente doet daar met enige regelmaat oproepen over. Het tweede is brandgevaar rond de Montgó, waar het natuurgebied tot vlak achter de villawijken loopt. Wie daar koopt, krijgt te maken met onderhoudsplicht voor de begroeiing rond het perceel.

Beide zijn geen reden om Jávea te mijden, maar wel zaken om vooraf te vragen in plaats van achteraf te ontdekken.