Belasting bij verkoop van je woning in Spanje
Bij verkoop houdt de koper 3 procent van de koopsom in en betaal je 19 procent over de winst. Verkoop je als niet-inwoner, dan is wettelijk de koper degene die de plusvalia municipal aangeeft en betaalt.
Dit dossier werken wij bij zodra de Spaanse regelgeving verandert. Laatst gecontroleerd op 23 augustus 2026.
In het kort
- Bij de verkoop van een Spaanse woning kunnen twee verschillende belastingen spelen: de winstbelasting voor de landelijke fiscus en de plusvalia municipal die door de gemeente wordt geheven.
- Als je als niet-inwoner verkoopt, houdt de koper 3 procent van de verkoopprijs in en betaalt dit bedrag namens jou als voorschot op de winstbelasting.
- De belasting over de gerealiseerde winst bedraagt 19 procent, ongeacht in welk land je woont.
- Bij een verkoop door een niet-inwoner is volgens de wet de koper verantwoordelijk voor de aangifte en betaling van de plusvalia municipal.
- Een uitspraak van het TEAC uit 2024 maakt het mogelijk om de ingehouden plusvalia bij de berekening van de verkoopwinst af te trekken, ook wanneer de koper het bedrag nog niet aan de gemeente heeft betaald.
Bij verkoop krijg je met twee verschillende belastingen te maken
Verkoop je als niet-inwoner een woning in Spanje, dan betaal je 19 procent belasting over de gerealiseerde winst, en houdt de koper 3 procent van de verkoopprijs in als voorschot daarop. Daarnaast heft de gemeente de plusvalia municipal over de waardestijging van de grond. Dat zijn twee losse heffingen die vaak door elkaar worden gehaald.
Wie een woning in Spanje verkoopt, krijgt vaak te maken met twee heffingen die gemakkelijk door elkaar worden gehaald. Toch zijn het twee volledig verschillende belastingen. Ze worden door verschillende overheden geheven, hebben een andere berekeningsmethode en kennen hun eigen deadlines.
| Winstbelasting | Plusvalia municipal | |
|---|---|---|
| Wie heft de belasting? | De landelijke belastingdienst | De gemeente |
| Waarover wordt geheven? | De winst tussen aankoop en verkoop | De waardestijging van de grond |
| Aangifte | Modelo 210 met inkomenscode 28 | Gemeentelijk aangifteformulier |
| Termijn | Drie maanden na afloop van de maand waarin de koper aangifte doet | Dertig werkdagen na het passeren van de akte |
Waarom wordt 3 procent van de verkoopprijs ingehouden?
Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje en verkoop je daar een woning, dan is de koper verplicht om 3 procent van de overeengekomen verkoopprijs in te houden. Dit bedrag moet de koper binnen een maand via modelo 211 aan de Spaanse belastingdienst afdragen.
De 3 procent is geen afzonderlijke eindbelasting. Het gaat om een voorschot op de belasting die uiteindelijk over de daadwerkelijke verkoopwinst verschuldigd is. Nadat de verkoop heeft plaatsgevonden, dien je zelf modelo 210 in. Daarin wordt de werkelijke winst berekend en wordt het al ingehouden bedrag verrekend.
Blijkt dat je uiteindelijk minder belasting verschuldigd bent dan de 3 procent die is ingehouden, dan kun je het verschil terugvragen. Is de uiteindelijke belasting hoger, dan moet je het resterende bedrag bijbetalen. Verkoop je de woning met verlies, dan kan de volledige inhouding in principe worden teruggevraagd.
De koper krijgt eerst één maand de tijd om de verplichte aangifte te doen. De termijn voor jouw modelo 210 begint vervolgens pas nadat die maand voorbij is. Daardoor kom je in de praktijk uit op ongeveer vier maanden vanaf de datum waarop de verkoopakte is ondertekend. Dat verklaart waarom je in verschillende bronnen zowel drie als vier maanden tegenkomt.
Hoe wordt de belastbare winst berekend?
Voor de winstbelasting wordt in principe gekeken naar het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs. Daarbij mag je bepaalde kosten aan beide kanten van de berekening meenemen.
Bij de oorspronkelijke aankoopprijs kunnen bijvoorbeeld de destijds betaalde overdrachtsbelasting, notariskosten en registratiekosten worden opgeteld. Van de verkoopopbrengst mogen kosten worden afgetrokken die rechtstreeks met de verkoop samenhangen. Denk bijvoorbeeld aan makelaarskosten en de plusvalia municipal.
Over de uiteindelijke belastbare winst geldt voor niet-inwoners een tarief van 19 procent. Daarbij maakt het niet uit of je in Nederland, Belgie of een ander land woont. Dat verschilt bijvoorbeeld van de regels voor bepaalde huurinkomsten, waarbij het woonland wel een rol kan spelen.
Bewaar daarom alle documenten die bij de aankoop horen. Vooral bij oudere woningen kunnen facturen van notarissen, makelaars en andere kosten moeilijk terug te vinden zijn. Als je die kosten niet kunt aantonen, kan de belastbare winst hoger uitvallen.
De plusvalia municipal: een aparte gemeentelijke belasting
Naast de winstbelasting kan de gemeente een plusvalia municipal heffen. De officiële naam is de belasting op de waardestijging van stedelijke grond. Anders dan bij de winstbelasting wordt dus niet gekeken naar de volledige waarde van de woning, maar naar de ontwikkeling van de waarde van de onderliggende grond.
Sinds de hervorming van 2021 bestaan er twee manieren om de plusvalia te berekenen. De ene methode werkt met gemeentelijke coefficienten. De andere kijkt naar de daadwerkelijk gerealiseerde waardestijging van de grond. De methode die voor de belastingplichtige het gunstigst uitpakt, wordt toegepast.
Voor Nederlanders en andere buitenlandse verkopers is er bovendien een belangrijke bijzondere regel. Wanneer de verkoper een natuurlijke persoon is die niet in Spanje woont, bepaalt de Spaanse wet dat de koper voor de plusvalia als belastingplichtige optreedt. De koper moet de aangifte doen en het verschuldigde bedrag betalen.
In de praktijk wordt het bedrag van de plusvalia vaak al bij de verkoop verrekend. De koper houdt het geschatte bedrag dan in op de koopsom. Daardoor ontvang je bij de notaris minder dan de oorspronkelijk afgesproken verkoopprijs.
Maak daarom vooraf duidelijk hoe de plusvalia wordt berekend en wat er gebeurt als achteraf blijkt dat het ingehouden bedrag te hoog was. Zonder goede afspraken kan een eventueel overschot onnodig lang bij de koper blijven staan.
Een belangrijke uitspraak van het TEAC
Er bestond lange tijd een probleem bij de fiscale verwerking van de plusvalia. De verkoper mocht het bedrag van de plusvalia in principe als verkoopkosten meenemen bij het berekenen van de winst. De belastingdienst accepteerde die aftrek echter niet altijd wanneer de koper het ingehouden bedrag nog niet daadwerkelijk aan de gemeente had betaald.
Het TEAC heeft daar in oktober 2024 duidelijkheid over gegeven. Omdat de Spaanse wet de koper aanwijst als degene die verantwoordelijk is voor de betaling, is het bedrag dat de verkoper bij de verkoop minder ontvangt volgens het TEAC al relevant voor de berekening van de winst. Het moment waarop de koper het geld vervolgens aan de gemeente afdraagt, is daarbij niet doorslaggevend.
Zijn er situaties waarin je geen belasting betaalt?
Voor de winstbelasting bestaat onder bepaalde voorwaarden een vrijstelling wanneer je de opbrengst van de verkoop opnieuw gebruikt voor de aankoop van een hoofdverblijf. Deze mogelijkheid geldt alleen wanneer de verkochte woning je eigen hoofdverblijf was en je binnen twee jaar een nieuw hoofdverblijf koopt binnen de EU of EER.
Voor een tweede woning die je bijvoorbeeld als vakantiewoning gebruikt, kun je deze vrijstelling niet gebruiken.
Ook bij de plusvalia municipal kan het belastingbedrag op nul uitkomen. Dat is mogelijk wanneer je kunt aantonen dat de grond sinds de aankoop niet in waarde is gestegen. Bij een verkoop met verlies kan dat bijvoorbeeld blijken uit een vergelijking van de aankoop- en verkoopakten. De bewijslast ligt echter bij jou en ook wanneer je uiteindelijk niets hoeft te betalen, moet de vereiste aangifte worden gedaan.
Wat betekent dit voor Nederlanders?
De uiteindelijke netto-opbrengst van een Spaanse woning kan behoorlijk lager zijn dan de verkoopprijs doet vermoeden. Bij een verkoop door een niet-inwoner wordt eerst 3 procent ingehouden als voorschot op de winstbelasting. Daarnaast kan de plusvalia worden ingehouden en krijg je te maken met bijvoorbeeld makelaarskosten en kosten voor de fiscale afhandeling.
Ook na de verkoop is er nog werk te doen. De eventuele terugbetaling van de ingehouden 3 procent gebeurt niet automatisch. Je moet daarvoor zelf modelo 210 indienen binnen de daarvoor geldende termijn. Wie de aangifte te laat doet, kan problemen krijgen met het terugvragen van het teveel betaalde bedrag.
Na de verkoop speelt de woning in Nederland bovendien anders mee. Het Spaanse vastgoed verdwijnt uit box 3, maar het ontvangen vermogen komt daarvoor in de plaats. De gerealiseerde winst op de woning wordt in Nederland niet afzonderlijk belast als een verkoopwinst, omdat box 3 uitgaat van het vermogen en niet van de gerealiseerde winst op de verkoop.
Veelgestelde vragen
Krijg ik de ingehouden 3 procent terug?
Dat kan. Wanneer de uiteindelijk verschuldigde Spaanse winstbelasting lager is dan de 3 procent die bij de verkoop is ingehouden, kun je het verschil terugvragen. Hiervoor moet je zelf modelo 210 indienen binnen de wettelijke termijn.
Wie betaalt de plusvalia als ik niet in Spanje woon?
Bij een verkoop door een niet-inwonende natuurlijke persoon is de koper volgens de Spaanse wet verantwoordelijk voor de aangifte en betaling van de plusvalia. In de praktijk wordt het bedrag vaak op de koopsom ingehouden.
Hoeveel belasting betaal ik over de verkoopwinst?
Het tarief voor niet-inwoners bedraagt 19 procent van de belastbare winst. Het woonland van de verkoper maakt daarbij geen verschil.
Kan ik de makelaarskosten van de winst aftrekken?
Ja. Kosten die rechtstreeks verband houden met de verkoop kunnen de belastbare winst verlagen, zolang je deze kosten met facturen of andere documenten kunt aantonen.
Wat gebeurt er als ik mijn woning met verlies verkoop?
Bij een verkoop zonder belastbare winst is geen winstbelasting verschuldigd. De eerder ingehouden 3 procent kan dan in principe volledig worden teruggevraagd.
Hoe lang heb ik om mijn aangifte in te dienen?
Je hebt drie maanden nadat de maand waarin de koper zijn aangifte moet doen is verstreken. In de praktijk komt dit neer op ongeveer vier maanden vanaf de verkoopakte.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de geconsolideerde wet op de lokale financien, waaronder artikel 106 over de belastingplichtige voor de plusvalia municipal.
- Agencia Tributaria, informatie en handleidingen over de belastingheffing voor niet-inwoners bij de verkoop van onroerend goed.
- Resolutie van het TEAC van 21 oktober 2024 over de aftrek van de ingehouden plusvalia bij de berekening van de winst voor niet-inwoners.
- Orden EHA/3316/2010, waarin de aangifteformulieren modelo 210 en modelo 211 zijn vastgesteld.
Bij de verkoop van een Spaanse woning kunnen een landelijke en een gemeentelijke belasting naast elkaar bestaan. Beide hebben hun eigen berekening en termijnen, terwijl de hoogte van de plusvalia bovendien per gemeente verschilt. Laat de verkoop daarom bij voorkeur begeleiden door een Spaanse fiscalist of gestor, zeker wanneer de woning lang geleden is gekocht en oude aankoopdocumenten ontbreken.