Huis verkopen in Spanje: zo verloopt het en wat het kost
De verkoop zelf is eenvoudiger dan de aankoop. Het knelpunt zit in het papierwerk vooraf en in de afrekening op de notaristafel, waar de koper drie procent van je koopsom inhoudt.
Een woning verkopen in Spanje kost je als niet-inwoner grofweg vijf tot tien procent van de verkoopprijs aan kosten, en daarbovenop houdt de koper wettelijk drie procent van de koopsom in en draagt die af aan de Spaanse fiscus. Reken op drie tot zes maanden tussen het moment dat je de woning te koop zet en de handtekening bij de notaris, waarvan een flink deel opgaat aan papierwerk dat je ook vooraf had kunnen regelen.
Dat papierwerk is precies waar het bij Nederlandse en Belgische verkopers misgaat. De verkoop zelf is niet ingewikkeld, maar de woning moet op het moment van tekenen schuldenvrij zijn, met een geldig energiecertificaat, een verklaring van de vereniging van eigenaren en, in een deel van de regio's, een geldige bewoningsvergunning. Wie daar pas aan begint als er een koper is, verliest weken en soms de koper zelf.
De volgorde die tijd bespaart
Begin met de papieren, niet met de vraagprijs. Vraag eerst een actuele nota simple op bij het eigendomsregister, zodat je zwart op wit hebt wat er volgens de administratie op jouw woning rust. Daar komen de verrassingen naar boven: een hypotheek die je jaren geleden hebt afgelost maar die nog altijd als last staat ingeschreven, een aanbouw die nooit is geregistreerd, of een erfenis die op papier nooit netjes is afgewikkeld.
Pas daarna bepaal je de vraagprijs, en dan ga je de markt op. Het energiecertificaat moet je zelfs verplicht al hebben voordat de eerste advertentie online staat, want het energielabel hoort in de advertentie zelf te staan.
Lees ook Nota simple aanvragen: wat er in staat en wat het kost
De vraagprijs en wat de fiscus ervan vindt
Je bent vrij om te vragen wat je wilt, maar de belastingdienst rekent bij de koper niet noodzakelijk met jouw prijs. Sinds 2022 is de valor de referencia van het kadaster de minimale grondslag voor de overdrachtsbelasting die de koper betaalt. Ligt jouw verkoopprijs onder die referentiewaarde, dan betaalt de koper toch belasting over de hogere waarde, en dat weet een goed geadviseerde koper.
Voor jou als verkoper werkt het andersom: de winst waarover je belasting betaalt, wordt berekend over de werkelijke verkoopprijs, niet over de referentiewaarde. Onder de prijs verkopen om belasting te besparen levert dus niets op en trekt wel aandacht.
Lees ook Valor de referencia: waarover je in Spanje echt belasting betaalt
Met of zonder makelaar
Een makelaar is in Spanje niet verplicht en de courtage ligt niet vast. In de praktijk vragen kantoren aan de kust drie tot zeven procent van de verkoopprijs, met eenentwintig procent btw daar bovenop. Op een woning van driehonderdduizend euro is dat een verschil van tienduizenden euro's tussen het ene en het andere kantoor, en dat verschil onderhandel je alleen weg voordat je de opdrachtbevestiging tekent.
In de Comunitat Valenciana, dus voor het hele gebied van Dénia tot Torrevieja, moeten makelaars sinds oktober 2022 zijn ingeschreven in een openbaar register van de Generalitat. Dat register is gratis te raadplegen en het is het eerste wat je zou moeten controleren.
Lees ook Makelaar kiezen of zelf verkopen: wat de courtage kost en waar je op tekent
Van reservering naar contrato de arras
Als er een koper is, gaat het meestal in twee stappen. Eerst een reserveringsdocument met een klein bedrag, waarmee de woning van de markt gaat. Daarna het contrato de arras, het voorlopige koopcontract, waarbij de koper doorgaans tien procent van de koopsom betaalt.
Let op welk type arras je tekent, want dat bepaalt wat er gebeurt als een van beide partijen afhaakt. Bij de meest gebruikte vorm, de arras penitenciales van artikel 1454 van het Burgerlijk Wetboek, mag de koper zich terugtrekken en verliest hij zijn aanbetaling, en mag jij je terugtrekken tegen betaling van het dubbele bedrag. Andere vormen geven de tegenpartij het recht om nakoming af te dwingen.
In dit contract leg je ook de datum van de notaris vast en de verdeling van de kosten. Dat laatste is geen formaliteit: het is het moment waarop je afspreekt wie de gemeentelijke plusvalía betaalt en hoe de gemeentebelasting IBI over het lopende jaar wordt verrekend.
De dag bij de notaris
Bij de escritura de compraventa moet je in persoon verschijnen of je laten vertegenwoordigen met een notariële volmacht, een poder. Die volmacht regel je bij een Spaanse notaris of bij een Nederlandse notaris met apostille en beëdigde vertaling, en dat kost tijd. Begin daar minstens een maand voor de geplande datum mee als je niet zelf naar Spanje komt.
Wat je die dag meeneemt: je paspoort, je NIE, de originele eigendomsakte, het energiecertificaat, de verklaring van de vereniging van eigenaren, de laatste IBI-aanslag en de laatste facturen van water en licht. Heb je nog een hypotheek lopen, dan verschijnt er ook een vertegenwoordiger van de bank om de doorhaling te tekenen.
Je krijgt niet de volledige koopsom uitbetaald
Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan is de koper wettelijk verplicht drie procent van de koopsom in te houden en binnen een maand af te dragen met modelo 211. Die drie procent is geen belasting maar een voorschot, dat je verrekent met de belasting die je werkelijk over de winst verschuldigd bent.
Verkoop je met verlies of is de verschuldigde belasting lager dan de inhouding, dan krijg je het verschil terug. Alleen gebeurt dat niet automatisch: je moet er zelf om vragen met een aangifte, en de termijn daarvoor is kort.
Wat er fiscaal op je afkomt
Er lopen bij een verkoop twee heffingen door elkaar met elk hun eigen loket en hun eigen termijn. De landelijke belasting over de vermogenswinst gaat naar de Agencia Tributaria en bedraagt voor niet-inwoners negentien procent. De plusvalía municipal gaat naar de gemeente en wordt berekend over de waardestijging van de grond.
Bij die plusvalía zit een detail dat veel Nederlandse verkopers verrast: verkoop je als niet-inwoner, dan is wettelijk de koper degene die de aangifte doet en betaalt. In de praktijk houdt hij dat bedrag in op de koopsom, dus je betaalt hem alsnog, maar de aangifteplicht ligt niet bij jou.
Lees ook Belasting bij verkoop van je woning in Spanje: de inhouding, de winstbelasting en de plusvalía
Wat er na de verkoop nog moet gebeuren
De verkoop is bij de notaris juridisch rond, maar je bent er administratief nog niet. Zeg de contracten voor water, licht en internet op of laat ze overzetten, meld de wijziging bij de vereniging van eigenaren, en zeg een eventuele automatische incasso voor de IBI op bij je Spaanse bank.
Belangrijker: houd je Spaanse bankrekening open tot alles is afgewikkeld. Een teruggaaf van de ingehouden drie procent kan maanden duren en de belastingdienst maakt dat bedrag over naar een Spaanse rekening. Wie zijn rekening meteen opheft, maakt het zichzelf onnodig moeilijk.
Tot slot de aangifte over het jaar zelf. Je bent tot de datum van overdracht eigenaar geweest en dat betekent dat je over die periode nog aangifte moet doen van het fictieve inkomen of van de huurinkomsten.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het verkopen van een woning in Spanje?
Reken op drie tot zes maanden van te koop zetten tot de handtekening. In gewilde kustplaatsen gaat het sneller, in het achterland duurt het aanzienlijk langer. Het papierwerk kost daarnaast twee tot vier weken, en dat kun je parallel doen.
Moet ik zelf naar Spanje komen om te tekenen?
Nee, je kunt je laten vertegenwoordigen met een notariële volmacht. Laat die ruim op tijd opstellen, want een volmacht die je in Nederland tekent heeft een apostille en een beëdigde vertaling nodig.
Krijg ik de ingehouden drie procent terug?
Als de werkelijk verschuldigde belasting lager is dan de inhouding, krijg je het verschil terug. Je moet die teruggaaf zelf aanvragen met een aangifte binnen de geldende termijn.
Kan ik verkopen met een hypotheek die nog loopt?
Ja. De aflossing en de doorhaling worden op de dag van de notaris geregeld, waarbij de bank aanwezig is en de koper een deel van de koopsom rechtstreeks aan de bank betaalt.
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop?
Volgens artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper de originele akte en de koper de afschriften en de inschrijving, tenzij partijen iets anders afspreken. In de praktijk wordt daar vaak van afgeweken, dus leg het vast in het voorlopige contract.
Heb ik een advocaat nodig om te verkopen?
Verplicht is het niet, maar bij een verkoop op afstand, een woning met een onduidelijke registratie of een erfenis is het verstandig. Reken op ongeveer één procent van de koopsom.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Real Decreto Legislativo 5/2004, de wet op de inkomstenbelasting voor niet-inwoners, met de inhouding van drie procent bij overdracht van onroerend goed door niet-residenten.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de geconsolideerde wet op de lokale financiën, artikel 106 over wie belastingplichtig is voor de plusvalía municipal.
- Código Civil, artikelen 1454 en 1455, over de arras penitenciales en de verdeling van de kosten van de akte.
- Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, artikel 9.1.e, over de verklaring van de vereniging van eigenaren bij overdracht.
- Real Decreto 390/2021, over de verplichting van het certificado de eficiencia energética bij verkoop en verhuur.
Voorbehoud. Bij een verkoop lopen landelijke, regionale en gemeentelijke regels door elkaar, en welke documenten je precies nodig hebt verschilt per autonome regio en soms per gemeente. Laat je situatie voorleggen aan een adviseur die in jouw regio werkt voordat je een bindend contract tekent.