Woning verkopen in Spanje: bespaar belasting door inboedel apart te vermelden

Wie een woning in Spanje verkoopt inclusief meubels, keukenapparatuur en tuinset, doet er goed aan de waarde van die inboedel apart te laten vastleggen. Inboedel valt onder een lager belastingtarief dan de woning zelf, wat de koper een besparing kan opleveren. Ook voor de verkoper kan de uitsplitsing fiscale gevolgen hebben. Een voordeel is niet gegarandeerd: de Spaanse belastingdienst accepteert de uitsplitsing alleen als de waarde realistisch is en de overdracht van de inboedel aantoonbaar is.

Bij de verkoop van tweede woningen aan de Costa Blanca is een gemeubileerde overdracht eerder regel dan uitzondering. Kopers uit Nederland en België willen vaak direct kunnen verhuren of er zelf verblijven, en verkopers hebben weinig zin om een volledige inrichting terug naar huis te vervoeren.

Waarom de inboedel apart vermelden?

De koper van een bestaande woning betaalt in Spanje overdrachtsbelasting, het Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Hoe dat per regio verschilt, staat in het overzicht van ITP per regio. In de Comunidad Valenciana, waar de Costa Blanca onder valt, is het algemene tarief voor woningen sinds 1 juni 2026 9 procent (daarvoor 10 procent). Boven 1 miljoen euro geldt 11 procent over de volledige waarde.

Voor roerende zaken, zoals meubels en apparatuur, kent dezelfde regionale wet een lager tarief van 6 procent. Wordt de totale prijs zonder uitsplitsing als koopsom van de woning vermeld, dan betaalt de koper ook over de bank en de koelkast het woningtarief. Is de inboedel aantoonbaar apart geprijsd, dan kan dat deel onder het lagere tarief vallen.

Fiscaal niet-ingezeten koper: mogelijk 4 procent

Voor de woning zelf maakt de woonplaats van de koper niet uit: de regio waar het huis staat, heft de belasting. Bij roerende zaken ligt dat anders. Daar bepaalt de woonplaats van de koper welke regio bevoegd is. Is de koper fiscaal niet-ingezetene van Spanje, dan kan de heffing over de inboedel onder voorwaarden bij de landelijke belastingdienst (Agencia Tributaria) liggen. In dat geval kan het landelijke tarief voor roerende zaken van 4 procent gelden in plaats van het Valenciaanse tarief van 6 procent. Dat gaat niet automatisch op voor iedere koper die buiten Spanje woont. Laat de notaris of gestor nagaan welke belastingdienst bevoegd is en hoe de aangifte moet worden gedaan.

Wat levert het op? Een rekenvoorbeeld

Fictief voorbeeld, niet indicatief voor een concrete situatie. Een villa in Moraira wordt verkocht voor 400.000 euro inclusief inboedel. De inboedel heeft volgens een inventarislijst een realistische tweedehandswaarde van 15.000 euro.

• Zonder uitsplitsing: 400.000 euro x 9 procent = 36.000 euro ITP.
• Met uitsplitsing, inboedel tegen 6 procent: 34.650 euro + 900 euro = 35.550 euro. Verschil 450 euro.
• Met uitsplitsing, inboedel tegen 4 procent: 34.650 euro + 600 euro = 35.250 euro. Verschil 750 euro.

Dat zijn geen grote bedragen. De winst zit vooral in woningen met een waardevolle, recente inrichting. Een oudere inboedel van een paar duizend euro levert de koper weinig op, terwijl de onderbouwing er dan nog steeds moet zijn.

De grens: de valor de referencia

De belastinggrondslag voor de woning wordt in beginsel bepaald door de hoogste van de valor de referencia die het Spaanse kadaster (Catastro) aan de woning toekent en de overeengekomen of aangegeven waarde. Een afzonderlijke prijs voor de inboedel verlaagt dus niet automatisch de belastbare waarde van het vastgoed. Ligt de prijs die na aftrek van de inboedel voor de woning overblijft onder de referentiewaarde, dan rekent de belastingdienst alsnog met de referentiewaarde en verdampt het voordeel grotendeels.

Het loont daarom om vooraf de referentiewaarde van de woning op te vragen via de website van de Catastro. Een koper kan dat ook zelf doen met de referencia catastral van de woning.

Wat betekent het voor de verkoper?

Ook voor de verkoper kan een uitsplitsing fiscale gevolgen hebben. Wanneer een deel van de totale verkoopprijs aantoonbaar betrekking heeft op de inboedel, valt dat bedrag buiten de verkoopprijs van het onroerend goed. Dat kan invloed hebben op de belastbare winst bij verkoop.

Een verkoper die niet in Spanje woont, geeft de winst op de woning aan met het modelo 210. Meer over de berekening staat in het artikel over belasting bij verkoop. Over vermogenswinst geldt voor niet-ingezetenen een tarief van 19 procent.

Of de belastingdienst de uitsplitsing accepteert, is een kwestie van bewijs. Dat blijkt uit een uitspraak van het Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) van 25 september 2023. Een niet-ingezeten verkoper had in de akte 20.000 euro van de koopsom van 200.000 euro aan meubilair toegerekend. Het TEAC ging daar niet in mee: er was geen inventaris, de waarde was niet onderbouwd en niet aangetoond was dat de meubels bij de aankoop van de woning nog niet in de prijs zaten. De vermelding in de notariële akte alleen bewijst volgens het TEAC wel wat partijen hebben afgesproken, maar niet dat die afspraak klopt.

Een uitsplitsing in de escritura betekent dus niet automatisch dat de verkoopprijs van de woning lager wordt vastgesteld. Wordt de inboedel wel als afzonderlijke overdracht geaccepteerd, dan wordt die ook afzonderlijk beoordeeld. Bij niet-ingezetenen gebeurt dat in beginsel per overdracht, zodat een verlies op de inboedel niet zomaar kan worden verrekend met de winst op de woning.

Een uitsplitsing kan dus fiscaal interessant zijn, maar het daadwerkelijke voordeel hangt af van de persoonlijke situatie van de verkoper. Laat dit vooraf door een Spaanse fiscalist berekenen.

De 3 procent inhouding

Verkoopt een niet-ingezetene, dan houdt de koper 3 procent in en draagt die af aan de belastingdienst met het modelo 211. Volgens de Agencia Tributaria gaat het om 3 procent van de overeengekomen tegenprestatie voor het onroerend goed. Een apart geprijsde inboedel kan daarbuiten vallen, maar alleen als de inboedel ook voor de inhouding aantoonbaar als afzonderlijke overdracht kan worden onderbouwd. De inhouding is een voorschot op de belasting van de verkoper: wie te veel heeft laten inhouden, krijgt het verschil terug via het modelo 210. Hoe de verkoop verder verloopt, lees je in huis verkopen in Spanje, en welke kosten erbij komen in wat het verkopen van een huis kost.

Realistische waarde en een inventarislijst

De verleiding is groot om de inboedel hoog te waarderen. Dat is riskant. De Spaanse belastingdienst kan de opgegeven waarde controleren en corrigeren, met een naheffing voor de koper en mogelijk een boete. Een redelijke tweedehandswaarde is het uitgangspunt, niet de oorspronkelijke aankoopprijs.

Praktische punten bij de verkoop:

• Stel een inventarislijst op met per onderdeel een omschrijving en een waarde.
• Neem de verdeling van de prijs tussen woning en inboedel op in zowel het reserveringscontract (contrato de arras) als de notariële koopakte (escritura), met de inventarislijst als bijlage.
• Bewaar facturen van recente aankopen zoals airconditioning, keukenapparatuur of tuinmeubilair; die onderbouwen de waarde. Bewaar ook de eigen aankoopakte: zat de inrichting destijds al in de koopprijs, dan is dat relevant voor de beoordeling.
• Spreek duidelijk af wat wel en niet meegaat. Vaste onderdelen als een ingebouwde keuken of airco worden vaak als deel van de woning gezien.
• Leg vast in welke staat de inboedel wordt overgedragen, om discussie bij de sleuteloverdracht te voorkomen.

Verkoop met vakantieverhuur

Bij woningen die als vakantiewoning worden verhuurd, is de inboedel vaak precies wat de koper zoekt: een woning die direct verhuurklaar is. De registratie als toeristische woning is in de Comunidad Valenciana aan de woning gekoppeld, maar de nieuwe eigenaar moet de wijziging van eigenaar wel zelf melden. Vraag bij de verkoop na wat de gemeente en de regio daarvoor verlangen. Wat er bij verhuur komt kijken, staat in vakantiehuis verhuren in Spanje.

Veelgestelde vragen

Betaal ik belasting over de inboedel als ik mijn woning in Spanje verkoop?

De koper betaalt overdrachtsbelasting over de inboedel: in de Comunidad Valenciana 6 procent in plaats van 9 procent voor de woning, en mogelijk 4 procent als de koper niet in Spanje woont. Voor de verkoper is de verkoop van de inboedel een afzonderlijke overdracht, die apart fiscaal wordt beoordeeld.

Hoeveel mag de inboedel waard zijn?

Er is geen vast percentage. De waarde moet realistisch zijn en met een inventarislijst en zo mogelijk facturen te onderbouwen. Een te hoge waarde kan door de belastingdienst worden gecorrigeerd.

Is alleen een vermelding van de meubels in de notariële akte voldoende?

Nee. De Spaanse belastingdienst kan verlangen dat de afzonderlijke overdracht daadwerkelijk wordt aangetoond. Een inventarislijst en een uitsplitsing in de koopakte zijn belangrijk, maar bewijzen niet automatisch dat de opgegeven waarde reëel is. Ook de oorspronkelijke aanschaf en de staat en waarde van de meubels kunnen relevant zijn.

Waar moet de uitsplitsing worden vastgelegd?

Het is verstandig de verdeling tussen woning en inboedel op te nemen in zowel het contrato de arras als de escritura, met een inventarislijst als bijlage. Zo is aantoonbaar welk deel van de prijs op de inboedel betrekking heeft.

Dit artikel geeft een algemeen beeld van de regels in de Comunidad Valenciana per oktober 2026. Tarieven en de toepassing ervan kunnen per situatie verschillen. Laat een verkoop altijd begeleiden door een notaris, gestor of fiscalist.