Vakantiewoning verhuren in Málaga en aan de Costa del Sol: wat mag nog in 2026?

Mag je een woning in Málaga of elders aan de Costa del Sol aan toeristen verhuren? In de stad Málaga kan dat voorlopig alleen met een woning die al als vakantiewoning is geregistreerd: sinds 23 augustus 2025 zijn nieuwe registraties in de hele gemeente opgeschort, tot uiterlijk augustus 2028 of eerder als de gemeente het geplande nieuwe bestemmingsplan eerder vaststelt. In de andere kustgemeenten is geen algemene stop bekend, maar dat betekent niet dat elke woning een vakantiewoning mag worden. De woning moet voldoen aan de Andalusische eisen en de regels van de gemeente, en in een appartementencomplex is toestemming van de vereniging van eigenaren nodig.

Dit artikel gaat specifiek over Málaga en de Costa del Sol en geeft per gemeente de stand van zaken op 17 september 2026. De landelijke basis, met de regels per regio en de belasting, staat in vakantiehuis verhuren in Spanje. De regels veranderen snel. Controleer daarom altijd de actuele situatie bij de gemeente voordat je koopt.

Mag je in 2026 nog een vakantiewoning verhuren aan de Costa del Sol?

Schuif de tabel opzij voor alle kolommen

Let op: "onder voorwaarden" betekent niet dat elke woning als vakantiewoning geregistreerd mag worden. De woning moet voldoen aan de Andalusische regels voor vakantiewoningen en aan de stedenbouwkundige regels van de gemeente. Bij een nieuwe vakantiewoning in een appartementencomplex moet bovendien de vereniging van eigenaren instemmen.

De drie lagen regels

Wie aan de Costa del Sol aan toeristen wil verhuren, heeft met drie overheden en de eigen buren te maken. Elke laag kan de verhuur tegenhouden, ook als de andere lagen geen bezwaar hebben.

Schuif de tabel opzij voor alle kolommen

De Andalusische regels

In Andalusië heet een vakantiewoning sinds 2024 officieel een vivienda de uso turístico (VUT). Voorheen was dat een vivienda con fines turísticos, en die term kom je nog vaak tegen. De regels staan in Decreto 28/2016, dat in 2024 met Decreto 31/2024 is aangescherpt.

Inschrijving

Je schrijft de woning in bij het Registro de Turismo de Andalucía via een verklaring, de declaración responsable, waarin je verklaart dat de woning aan de eisen voldoet. Je krijgt dan een registratienummer dat in elke advertentie moet staan. De Junta meldt de inschrijving direct aan de gemeente.

De Junta controleert de ingeschreven woningen ook achteraf. Volgens cijfers van de Junta, aangehaald door advocatenkantoren, zijn in Andalusië ruim 13.000 vakantiewoningen uit het register geschrapt die niet aan de eisen voldeden, waarvan ruim 4.700 in de provincie Málaga.

Eisen aan de woning

Sinds februari 2024 gelden onder meer deze eisen:

• Minstens 14 m² bebouwde oppervlakte per gast, volgens het kadaster, met een minimum van 25 m² voor de hele woning.
• Twee badkamers bij meer dan vijf gasten, drie bij meer dan acht.
• Directe ventilatie naar buiten in slaapkamers en woonkamer, en verduistering voor de ramen.
• Airconditioning in slaapkamers en woonkamer als je in mei tot en met augustus verhuurt. Ventilatoren tellen niet.
• Verwarming in slaapkamers en woonkamer als je in december tot en met maart verhuurt.

Een sociale huur- of koopwoning mag nooit een vakantiewoning worden. Ook een woning die geen bewoningsvergunning kan krijgen, komt niet in aanmerking. De eerdere regel dat één persoon maximaal twee vakantiewoningen mocht exploiteren, is in 2024 geschrapt.

Gemeenten krijgen meer ruimte

Decreto 31/2024 geeft gemeenten het recht om het aantal vakantiewoningen te beperken per gebouw, sector, gebied of periode, als daar een dwingende reden van algemeen belang voor is. Het Andalusische Decreto-ley 1/2025 gaat verder: een woonbestemming geeft dan niet meer automatisch het recht om toeristisch te verhuren, en een gemeente mag nieuwe registraties tijdelijk opschorten terwijl ze haar bestemmingsplan aanpast. Die opschorting duurt maximaal drie jaar.

De vereniging van eigenaren

Sinds 3 april 2025 moet een eigenaar die een nieuwe toeristische verhuur in een appartementencomplex wil starten, vooraf uitdrukkelijke toestemming krijgen van de vereniging van eigenaren, de comunidad de propietarios. Daarvoor is een meerderheid nodig van drie vijfde van de eigenaren, die samen ook drie vijfde van de aandelen in het gebouw vertegenwoordigen. Dit geldt in heel Spanje.

Met dezelfde meerderheid kan de vereniging vakantieverhuur beperken of verbieden, en de servicekosten voor vakantiewoningen met maximaal 20 procent verhogen. Voor woningen die de toeristische activiteit al vóór 3 april 2025 legaal uitoefenden, geldt een overgangsregeling. Spaanse registergerechten hebben dat in 2025 en 2026 meermaals bevestigd.

Kijk bij een aankoop daarom niet alleen naar de gemeente, maar vraag ook de statuten en de recente notulen van de vereniging op.

De regels per gemeente

Het overzicht bovenaan dit artikel vat de stand per gemeente samen. Hieronder de toelichting.

Málaga

De stad Málaga heeft de regels in drie stappen aangescherpt.

• Sinds juni 2024 kan een nieuwe vakantiewoning alleen nog met een eigen ingang en eigen voorzieningen, los van de rest van het gebouw.
• Sinds januari 2025 zijn nieuwe vakantiewoningen verboden in 43 buurten waar ze al meer dan 8 procent van de woningen uitmaakten, waaronder het historische centrum.
• Sinds 23 augustus 2025 zijn nieuwe vakantiewoningen in de hele gemeente opgeschort, voor maximaal drie jaar of korter als het aangepaste bestemmingsplan eerder klaar is.

In juli 2026 zette de gemeente een volgende stap: ook nieuwe hotels, hostels en toeristische appartementen zijn voorlopig niet meer toegestaan op grond met een woonbestemming.

Woningen die al waren geregistreerd, mogen blijven verhuren. Volgens het INE telde de stad in mei 2026 8.288 vakantiewoningen, 309 minder dan een jaar eerder. In het register van de Junta stonden er 12.664. Het verschil komt doordat het INE alleen woningen telt die daadwerkelijk op platforms worden aangeboden.

Koop je in Málaga een woning die al een registratie heeft, laat dan vooraf controleren of die registratie geldig is en bij verkoop overgaat. Meer over wonen in de stad lees je in de gids over Málaga.

Manilva

Manilva, in het uiterste westen van de provincie, telde in september 2024 volgens de Junta 2.394 geregistreerde vakantiewoningen. De gemeente kondigde toen een eigen verordening aan, met als doel het bestemmingsplan aan te passen en zo nodig grenzen te stellen in verzadigde zones.

Juridische adviseurs beschrijven de verordening inmiddels als een indeling in zones, met een verbod op nieuwe vakantiewoningen in de verzadigde zones en voorwaarden elders. De actuele tekst van de verordening hebben wij niet kunnen inzien. Vraag bij de gemeente na in welke zone een woning ligt en wat daar geldt.

Marbella

Marbella heeft geen algemene stop. De gemeente beperkt wel het omzetten van bedrijfsruimten en benedenverdiepingen naar vakantiewoningen, en heeft een eigen gemeentelijk register aangekondigd. Het nieuwe bestemmingsplan, dat nog in voorbereiding is, gaat onderscheid maken tussen woningen voor bewoning en voor toerisme.

Volgens het INE daalde het aantal vakantiewoningen in Marbella tussen mei 2025 en mei 2026 met 11,9 procent, van 7.934 naar 6.987. Een deel van die daling komt door woningen die niet aan de strengere Andalusische eisen voldeden.

Estepona, Fuengirola, Torremolinos, Benalmádena en Mijas

Voor deze gemeenten hebben wij op 17 september 2026 geen gemeentelijk besluit gevonden dat nieuwe vakantiewoningen in de hele gemeente stopzet. Dat betekent niet dat een nieuwe vakantiewoning overal kan. De Andalusische eisen, het bestemmingsplan en de instemming van de vereniging van eigenaren gelden volledig, en voor een bepaalde straat of een bepaald gebouw kunnen lokale regels gelden.

Ook hier daalde het aantal vakantiewoningen volgens het INE. Benalmádena verloor tussen mei 2025 en mei 2026 12,4 procent en kwam uit op 3.532 woningen. Mijas daalde met 8,8 procent en Estepona met 6 procent.

Nerja en de Axarquía

Ook voor Nerja hebben wij geen algemene stop gevonden. Het aantal vakantiewoningen steeg er licht, met 1,5 procent tot 2.731. In de dorpen van de Axarquía, zoals Cómpeta en Frigiliana, groeide het aanbod sterker. Waar de kust strenger wordt, wijken verhuurders uit naar het binnenland.

Als toeristische verhuur niet kan

Kun je geen registratie krijgen, dan blijven er andere mogelijkheden.

• Verhuur voor meer dan twee aaneengesloten maanden aan dezelfde huurder. Die valt buiten de Andalusische regeling voor vakantiewoningen, maar onder de gewone Spaanse huurwet. Dat kan een vaste huurder zijn, of iemand die er tijdelijk woont voor werk of studie. Voor tijdelijke huur gelden eigen regels, zie seizoensverhuur in Spanje.
• Een woning kopen die al geregistreerd is. Laat dan controleren of de registratie geldig is en of de vereniging van eigenaren geen nieuwe beperkingen heeft ingevoerd.
• Uitwijken naar een andere gemeente, met de kanttekening dat de regels daar ook kunnen veranderen.

Seizoensverhuur mag geen verkapte vakantieverhuur zijn. Wie via platforms korte verblijven aanbiedt zonder registratie, loopt het risico op een boete. Bij zeer ernstige overtredingen van de Andalusische toerismewet kan die oplopen tot 150.000 euro.

Belasting en kosten

Huurinkomsten uit een Spaanse woning zijn in Spanje belast, ook als je er niet woont. Als niet-inwoner doe je daarvoor aangifte met de modelo 210. Zie de modelo 210 invullen. Wat platforms, schoonmaak en beheer kosten, staat in de kosten van een vakantiewoning verhuren.

Hoe vakantieverhuur in de rest van Spanje is geregeld, staat in vakantiehuis verhuren in Spanje.

Checklist vóór je koopt om te verhuren

• Vraag bij de gemeente na of er een stop of zonering geldt voor de straat en het gebouw.
• Controleer in het bestemmingsplan of toeristische verhuur op die plek is toegestaan.
• Vraag de statuten en de notulen van de vereniging van eigenaren op, en of er al over vakantieverhuur is gestemd.
• Meet of de woning voldoet aan de 14 m² per gast volgens het kadaster.
• Controleer of er airconditioning en verwarming in alle slaap- en woonkamers is.
• Controleer of de woning een geldige bewoningsvergunning heeft.
• Laat bij een woning met registratie nagaan of die geldig is en overgaat bij verkoop.
• Laat je adviseren door een onafhankelijke advocaat die de lokale regels kent.

Veelgestelde vragen

Verder lezen

Bronnen