Seizoenverhuur in Spanje: nieuwe regels kunnen winterverhuur ingrijpend veranderen

Wie zijn woning in Spanje in de winter verhuurt aan overwinteraars, moet de ontwikkelingen rond seizoenverhuur nauwlettend volgen. De Spaanse regering wil tijdelijke huurcontracten strenger reguleren. Een seizoencontract zou maximaal twaalf maanden mogen duren en de reden voor het tijdelijke verblijf moet schriftelijk worden vastgelegd.

De Spaanse regering wil in september opnieuw verder met het omstreden vivienda-decreet, nadat het voorstel eind juli van de agenda werd gehaald omdat er onvoldoende steun in het parlement was.

Voor Nederlandse eigenaren van een appartement of vakantiehuis aan de Costa Blanca, Costa del Sol of elders in Spanje is vooral één onderdeel belangrijk: de voorgestelde nieuwe regels voor alquiler de temporada, oftewel seizoenhuur.

Als het voorstel wordt aangenomen, kan dat grote gevolgen hebben voor de manier waarop woningen aan overwinteraars worden verhuurd.

Nieuwe regels voor seizoenhuur in Spanje

In het huidige ontwerp wordt seizoenhuur voor het eerst nadrukkelijk ondergebracht bij de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de Spaanse huurwet.

Daarbij worden volgens het voorstel twee belangrijke voorwaarden gesteld:

• een seizoencontract mag maximaal twaalf maanden duren;
• de reden waarom de huur tijdelijk is, moet schriftelijk worden onderbouwd.

Een tijdelijke reden kan bijvoorbeeld een verblijf voor werk, studie of recreatie zijn.

Ontbreekt een geldige reden of voldoet het contract niet aan de voorwaarden, dan kan de overeenkomst worden beschouwd als een huurcontract voor vaste bewoning.

Dat verschil is voor verhuurders aanzienlijk. Bij reguliere verhuur aan een particulier kan de huurder volgens de normale regels aanspraak maken op een looptijd van vijf jaar. Wanneer de verhuurder een vennootschap is, kan dat zeven jaar zijn, met de wettelijke mogelijkheden voor verlenging.

Wat betekent dit voor winterverhuur in Spanje?

De voorgestelde regelgeving is vooral relevant voor eigenaren die hun woning enkele maanden per jaar verhuren aan overwinteraars.

Een veelvoorkomend voorbeeld is een woning die van november tot maart wordt verhuurd. De eigenaar wil de woning daarna zelf gebruiken of opnieuw verhuren aan andere gasten. Daarom wordt vaak gekozen voor een seizoencontract in plaats van een regulier huurcontract.

Dat systeem zou met de nieuwe regels aanzienlijk strenger worden.

De Spaanse regering wil voorkomen dat verhuurders tijdelijke huurcontracten gebruiken om de bescherming van reguliere huurders te omzeilen. In verschillende Spaanse steden worden tijdelijke contracten volgens de regering gebruikt om woningen buiten de normale huurregels om te verhuren.

Het probleem voor eigenaren van tweede woningen is dat de voorgestelde regels niet alleen betrekking hebben op grote steden. Ook winterverhuur aan de Spaanse kust kan daardoor onder dezelfde regelgeving vallen.

Wat gebeurt er als een seizoencontract ongeldig blijkt?

Het belangrijkste risico voor een verhuurder is dat een rechter bepaalt dat er feitelijk geen sprake was van tijdelijke huur.

Wanneer de tijdelijke reden onvoldoende kan worden aangetoond, kan de overeenkomst worden aangemerkt als huur voor permanente bewoning.

In dat geval kan de huurder aanspraak maken op de veel verdergaande huurbescherming van een reguliere huurovereenkomst.

Voor een eigenaar die dacht zijn woning slechts enkele maanden te verhuren, kan dat dus een groot verschil maken.

De afgesproken huurprijs verandert daardoor niet automatisch, maar de eigenaar kan wel veel langer aan de huurovereenkomst vastzitten dan oorspronkelijk bedoeld.

Ook andere wijzigingen voor verhuurders

Het voorgestelde huurbesluit bevat meer maatregelen die voor eigenaren van een tweede woning in Spanje relevant kunnen zijn.

Ook kamerverhuur zou onder de huurwet komen te vallen. Daarbij zouden vergelijkbare regels gelden voor de duur van de overeenkomst. Daarnaast zou een verhuurder niet zonder voorafgaande aankondiging de woning mogen betreden.

Verder bevat het ontwerp een verplichte verlenging voor bepaalde huurcontracten die vóór juni 2028 aflopen. Een uitzondering zou gelden wanneer de eigenaar de woning zelf nodig heeft.

Ook de verdeling van onderhoudskosten verandert. Kleine reparaties als gevolg van normale slijtage zouden voor rekening van de verhuurder komen. Wanneer een verhuurder niet reageert op een verzoek om een grotere noodzakelijke reparatie, zou de huurder deze onder voorwaarden kunnen laten uitvoeren en de kosten met de huur kunnen verrekenen.

Voorkeursrecht voor huurders bij verkoop

Een andere voorgestelde wijziging kan gevolgen hebben wanneer een verhuurder zijn Spaanse woning wil verkopen.

De huurder zou in bepaalde situaties een voorkeursrecht van koop krijgen wanneer de eigenaar de woning verkoopt.

Voor Nederlandse eigenaren die hun woning als belegging aanhouden en deze later willen verkopen, is dit daarom een belangrijk onderdeel om in de gaten te houden.

Mogelijke btw op toeristische verhuur in Spanje

Ook de regels voor toeristische verhuur in Spanje staan ter discussie.

Het voorstel bevat een mogelijke btw-plicht voor toeristische verhuur. Dat kan gevolgen hebben voor eigenaren die hun woning met een toeristische verhuurlicentie kortdurend verhuren.

De fiscale gevolgen zijn afhankelijk van de manier waarop de woning wordt verhuurd en de specifieke situatie van de eigenaar. Voor Nederlandse eigenaren is het daarom belangrijk om de Spaanse fiscale regels niet los te zien van de huurwetgeving.

Meer informatie over de fiscale behandeling van een tweede woning in Spanje vind je in ons dossier over belasting op een tweede woning in Spanje.

Ook de belasting over huurinkomsten is een belangrijk aandachtspunt. Voor niet-ingezeten eigenaren speelt daarbij onder meer de aangifte via modelo 210 een rol.

Belangrijk: de nieuwe regels zijn nog geen wet

Hoewel de voorgestelde maatregelen grote gevolgen kunnen hebben, is het belangrijk om onderscheid te maken tussen een wetsvoorstel en geldende wetgeving.

Het vivienda-decreet is nog niet aangenomen.

De Spaanse ministerraad zou het voorstel op 28 juli behandelen, maar dat gebeurde uiteindelijk niet omdat er onvoldoende politieke steun was. Onder meer Junts en PNV hadden bezwaren tegen verschillende onderdelen van het voorstel.

Ook Podemos had kritiek op de plannen en maakte bezwaar tegen de bijbehorende wijziging van de Ley del Suelo.

Er is bovendien al eerder een belangrijk voorstel gesneuveld. In april verwierp het Spaanse parlement Real Decreto-ley 8/2026. Daarmee kwamen onder meer voorgestelde maatregelen rond buitengewone huurverlengingen en een maximum van twee procent voor huurverhogingen te vervallen.

Voor verhuurders betekent dit vooral dat de huidige regels voorlopig blijven gelden.

Eerder dit jaar sneuvelde het landelijke huurregister

Dat de Spaanse staat moeite heeft om korte en tijdelijke verhuur landelijk te regelen, bleek dit voorjaar al op een ander onderdeel.

Sinds 1 juli 2025 moesten eigenaren die een woning voor korte duur of voor een seizoen aanboden op platforms als Airbnb en Booking beschikken over een landelijk registratienummer, het Número de Registro Único de Arrendamientos. Dat kwam voort uit Real Decreto 1312/2024 en uit Europese regelgeving over kortetermijnverhuur.

In mei 2026 verklaarde de Tribunal Supremo dat landelijke register nietig. Volgens de hoogste rechter ontbrak het het Rijk aan bevoegdheid om een nationaal register op te zetten naast de bestaande registers van de autonome regio's. De zaak was aangespannen door de Generalitat Valenciana, dus door de regio waar veel Nederlandse eigenaren hun woning hebben.

Niet alles sneuvelde. De digitale loketstructuur en de verplichting voor verhuurplatforms om gegevens door te geven, bleven overeind. En de regionale registratieplicht voor toeristische verhuur staat los van deze uitspraak: die geldt onverkort.

Voor de beoordeling van het huidige voorstel is dat relevant. Het laat zien dat een landelijke regeling voor tijdelijke verhuur in Spanje niet alleen politiek, maar ook juridisch op verzet stuit.

Wat zijn momenteel de regels voor seizoenverhuur?

Zolang de nieuwe regelgeving niet is aangenomen en gepubliceerd in het Boletín Oficial del Estado (BOE), blijft de bestaande wetgeving van kracht.

Dat betekent dat eigenaren niet alvast hoeven te handelen alsof het nieuwe twaalfmaandsmaximum al geldt.

Wel is het verstandig om bij het opstellen van nieuwe seizoencontracten duidelijk vast te leggen waarom het verblijf tijdelijk is.

Voor overwinteraars kan bijvoorbeeld sprake zijn van een tijdelijk recreatief verblijf. De exacte juridische beoordeling hangt echter af van de omstandigheden van het verblijf en de toepasselijke regelgeving.

Wat kunnen Nederlandse verhuurders nu doen?

Wie een woning in Spanje verhuurt aan overwinteraars hoeft op dit moment geen bestaande contracten automatisch aan te passen. Het voorstel is immers nog geen wet.

Wel kun je je alvast voorbereiden op strengere regels voor seizoenverhuur.

Leg de tijdelijke reden duidelijk vast in het huurcontract. Bewaar daarnaast de documenten of andere informatie waarmee de tijdelijke aard van het verblijf kan worden onderbouwd.

Ook is het verstandig om goed op de looptijd van het contract te letten. Wanneer dezelfde huurder steeds opnieuw aansluitende seizoencontracten krijgt, kan dat bij een juridisch geschil een rol spelen bij de beoordeling of het daadwerkelijk om tijdelijke verhuur gaat.

Een contract dat op papier tijdelijk is, maar in de praktijk functioneert als permanente huisvesting, kan daardoor alsnog als reguliere huur worden beschouwd.

Verhuur met een toeristische licentie? Andere regels

Verhuur je jouw woning uitsluitend voor korte toeristische verblijven en beschik je over de vereiste toeristische verhuurlicentie, dan is de situatie anders.

Toeristische verhuur valt in Spanje in belangrijke mate onder de regionale toerismewetgeving en niet onder de reguliere huurwetgeving voor permanente bewoning.

Daarbij zijn vooral de regels van de autonome regio waarin de woning ligt van belang. De regelgeving in bijvoorbeeld de Comunidad Valenciana kan daardoor verschillen van die in Andalusië, Catalonië of de Balearen.

Voor deze groep verhuurders is vooral de mogelijke btw-plicht een ontwikkeling om te volgen.

Wanneer weten we meer over de nieuwe huurregels?

De behandeling van het vivienda-decreet staat gepland voor september, na het zomerreces. Of het voorstel daadwerkelijk wordt aangenomen, hangt af van de onderhandelingen binnen het Spaanse parlement.

Daarmee is ook nog niet zeker of de voorgestelde regels voor seizoenverhuur en winterverhuur in Spanje uiteindelijk ongewijzigd worden ingevoerd.

Zodra de Spaanse regering met een definitieve tekst komt en deze uiteindelijk in het Boletín Oficial del Estado wordt gepubliceerd, wordt duidelijk welke regels daadwerkelijk gaan gelden.

Veelgestelde vragen over seizoenverhuur in Spanje

Geldt het maximum van twaalf maanden voor seizoenhuur al?

Nee. Het maximum van twaalf maanden maakt onderdeel uit van een voorgesteld pakket maatregelen en is op dit moment geen geldende regel. Zolang de nieuwe regelgeving niet is aangenomen en gepubliceerd, verandert er op dit punt niets.

Hoe lang mag een seizoencontract in Spanje straks duren?

Volgens het huidige ontwerp maximaal twaalf maanden. Daarnaast moet de tijdelijke aard van het verblijf aantoonbaar zijn. Wanneer een geldige reden voor tijdelijke verhuur ontbreekt, kan het contract worden beschouwd als een overeenkomst voor permanente bewoning.

Wat gebeurt er als een seizoencontract als permanente huur wordt gezien?

Dan kunnen de regels voor reguliere huur van toepassing worden. Bij een particuliere verhuurder kan de wettelijke looptijd vijf jaar bedragen en bij een verhuurder die een vennootschap is zeven jaar, afhankelijk van de omstandigheden en de geldende wetgeving.

Geldt de nieuwe regeling ook voor overwinteraars?

Dat is juist een van de belangrijkste punten voor Nederlandse eigenaren. Het voorstel maakt geen algemene uitzondering voor woningen aan de Spaanse kust. Daardoor kunnen ook contracten voor overwinteraars onder de nieuwe regels vallen.

Geldt dit ook als ik een toeristische licentie heb?

Toeristische verhuur valt in beginsel onder de regionale toerismewetgeving en niet onder de regels voor seizoenhuur in de LAU. Wel kan de voorgestelde btw-regeling gevolgen hebben voor toeristische verhuur.

Moet ik nog een landelijk registratienummer aanvragen?

Nee. De Tribunal Supremo verklaarde het landelijke Registro Único de Arrendamientos in mei 2026 nietig. De registratieplicht van de autonome regio voor toeristische verhuur blijft wel gewoon gelden.

Wat moet ik als verhuurder nu doen?

Er is op dit moment geen verplichting om bestaande contracten aan te passen vanwege het voorgestelde decreet. Wel is het verstandig om in seizoencontracten duidelijk vast te leggen waarom de huur tijdelijk is en de onderbouwing daarvan te bewaren.