Verkopen met een Spaanse hypotheek: afgelost is niet doorgehaald
Een afgeloste hypotheek blijft als last ingeschreven in het eigendomsregister tot je hem laat schrappen. Zonder die doorhaling is je woning op papier niet schuldenvrij.
Een Spaanse hypotheek die je hebt afgelost, staat nog altijd als last ingeschreven in het eigendomsregister totdat je die inschrijving laat doorhalen. Dat is een aparte handeling bij de notaris en het register, en die kost tussen de tweehonderd en duizend euro. Zolang de doorhaling niet is gedaan, is je woning op papier niet schuldenvrij en kun je haar in de praktijk niet verkopen.
Veel Nederlandse eigenaren komen daar pas achter als de nota simple op tafel komt, soms jaren nadat de laatste termijn is betaald. De bank meldt het meestal niet, want de bank heeft er geen belang bij.
Twee soorten aflossing die je niet moet verwarren
De economische aflossing is het moment waarop je niets meer verschuldigd bent en de bank je een certificado de deuda cero geeft, een verklaring van nul schuld. Daarmee is de lening voorbij.
De registrale doorhaling, de cancelación registral, is de handeling waarmee de hypotheek uit het eigendomsregister verdwijnt. Daarvoor is een notariële akte nodig, ondertekend door een gevolmachtigde van de bank, die vervolgens wordt ingeschreven bij het eigendomsregister.
Alleen het tweede telt voor een koper. Een nota simple met een openstaande hypotheekinschrijving betekent voor zijn bank dat de woning belast is, ook als jij een verklaring van de bank in je la hebt liggen.
Wat het kost
De tarieven van notarissen en registrators liggen wettelijk vast in Real Decreto 1426/1989 en Real Decreto 1427/1989. Ze zijn dus niet onderhandelbaar, en het maakt voor de prijs niet uit welke notaris je kiest.
De doorhaling is fiscaal een akte zonder waarde, maar voor de berekening van het notarishonorarium wordt gerekend met het oorspronkelijk ingeschreven hypotheekbedrag, niet met wat er nog openstond. Een hypotheek van vijftigduizend euro leidt tot een lager honorarium dan een van vijfhonderdduizend euro, ook als beide volledig zijn afgelost.
De opgaven lopen daardoor sterk uiteen. Voor een gemiddelde woning aan de kust kom je op enkele honderden euro's aan notaris en register samen. Schakel je een gestoría in, dan komt daar honderd tot driehonderd euro bij, en dan zit je richting duizend euro. Die gestoría is niet verplicht.
Voor de verklaring en de gevolmachtigde betaal je niets
De bank mag geen kosten in rekening brengen voor het afgeven van de verklaring van nul schuld en evenmin voor het sturen van een gevolmachtigde naar de notaris. Dat zijn handelingen die bij de afwikkeling van de lening horen.
Wat de bank wel mag rekenen, is het honorarium van een gestoría als jij die opdracht bij de bank neerlegt. Dat is een dienst, geen verplichting, en je mag het zelf regelen of aan je eigen adviseur geven.
Hoe het loopt als je nog aan het aflossen bent
Verkopen met een lopende hypotheek kan gewoon, en het gebeurt aan de kust voortdurend. Het wordt op de dag van de notaris in één keer afgewikkeld.
Je vraagt bij je bank een certificado de deuda pendiente op, met het exact openstaande bedrag op de dag van de overdracht. De bank stuurt een gevolmachtigde naar de notaris. De koper betaalt daar de koopsom in delen: een bankcheque ter hoogte van de restschuld aan de bank, en de rest aan jou. De bank tekent ter plekke de akte van doorhaling, en die wordt daarna ingeschreven.
Let op de vervroegde aflossingsvergoeding. Bij hypotheken die onder Ley 5/2019 vallen, zijn die vergoedingen wettelijk gemaximeerd en bij variabele leningen na een aantal jaren vaak nul. Bij oudere contracten kunnen de percentages hoger liggen. Kijk in je akte voordat je een verkoopdatum toezegt, want dit is een bedrag dat rechtstreeks van je opbrengst afgaat.
Het alternatief: de koper neemt je hypotheek over
Bij een subrogación de deudor neemt de koper de bestaande lening over met de bestaande voorwaarden. Dan hoeft de hypotheek niet te worden doorgehaald en vervalt een deel van de kosten aan beide kanten.
In de praktijk gebeurt dat weinig. De bank moet ermee instemmen en de koper op zijn eigen kredietwaardigheid beoordelen, en de koper wil in de regel zijn eigen voorwaarden. Het is vooral interessant als jouw lening een rente heeft die vandaag niet meer te krijgen is.
De doorhaling van een oude hypotheek: soms hoeft het niet
Er is één situatie waarin je niets hoeft te doen. Een hypotheekinschrijving vervalt van rechtswege twintig jaar na de laatste vervaldatum van de lening, plus een jaar. Is jouw lening dus meer dan twee decennia geleden afgelopen, dan kan de inschrijving worden geschrapt op verzoek van de belanghebbende, zonder tussenkomst van de bank en zonder notariële akte.
Dat is een uitzondering en de termijn wordt gerekend vanaf de einddatum in de akte, niet vanaf het moment dat jij de laatste termijn betaalde. Vraag het na bij het eigendomsregister voordat je ervan uitgaat, want een verkeerde inschatting kost je de datum bij de notaris.
Veelgestelde vragen
Hoe weet ik of mijn hypotheek is doorgehaald?
Vraag een nota simple op bij het eigendomsregister. Onder de lasten staat of er nog een hypotheek is ingeschreven. Een verklaring van de bank zegt hier niets over.
Wie betaalt de doorhaling bij een verkoop?
De verkoper. De koper hoeft die kosten niet te dragen, ook niet als de doorhaling pas op de dag van de overdracht plaatsvindt. Partijen mogen wel iets anders afspreken.
Hoe lang duurt de inschrijving van de doorhaling?
Na ondertekening bij de notaris duurt de verwerking bij het eigendomsregister doorgaans enkele weken. Voor de verkoop is dat geen belemmering, want de notaris legt de doorhaling en de overdracht in dezelfde zitting vast.
Kan ik de doorhaling zelf regelen zonder gestoría?
Ja. Je vraagt de verklaring bij de bank, maakt een afspraak bij de notaris en biedt de akte daarna zelf aan bij het eigendomsregister. Je bespaart daarmee het honorarium van de gestoría.
Mag de bank kosten rekenen voor de verklaring van nul schuld?
Nee. Voor de verklaring zelf en voor het sturen van een gevolmachtigde naar de notaris mag de bank je niets in rekening brengen.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Real Decreto 1426/1989, waarin de notariële tarieven zijn vastgesteld, en Real Decreto 1427/1989 voor de tarieven van het eigendomsregister.
- Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, met de maxima voor vergoedingen bij vervroegde aflossing.
- Ley Hipotecaria, artikel 82, over het vervallen van de hypotheekinschrijving na het verstrijken van de wettelijke termijn.
- Banco de España, informatie voor bankklanten over de aflossing en doorhaling van een hypotheek.
Voorbehoud. De kosten van een doorhaling hangen af van het oorspronkelijk ingeschreven hypotheekbedrag en van het aantal bladzijden van de akte, waardoor opgaven in de praktijk sterk uiteenlopen. Vraag vooraf een gesloten prijsopgave als je het via een gestoría laat lopen.