Energiecertificaat in Spanje: verplicht voordat je woning te koop staat
Het energielabel moet al in de advertentie staan, niet pas op de notaristafel. Een advertentie zonder label is op zichzelf een overtreding.
Je hebt het Spaanse energiecertificaat nodig voordat je de woning te koop zet, niet pas bij de notaris. Het energielabel moet namelijk al in de advertentie staan, en een advertentie zonder label is op zichzelf een overtreding met een boete van driehonderd tot zeshonderd euro. Het certificaat kost honderd tot tweehonderdvijftig euro en is binnen enkele werkdagen geregeld.
Het certificado de eficiencia energética, meestal afgekort tot CEE, geeft je woning een letter van A tot G op basis van het geschatte energieverbruik en de CO2-uitstoot per vierkante meter. Voor een woning aan de kust zonder isolatie en met airconditioning als enige verwarming is een E, F of G eerder regel dan uitzondering. Dat is geen ramp, maar het is wel informatie die je koper meeweegt.
Wanneer het verplicht is
Het certificaat is verplicht bij elke verkoop en bij elke verhuur van een woning, ongeacht bouwjaar of staat van onderhoud. De verplichting rust op de eigenaar, dus op jou als verkoper, en die kosten kun je in theorie doorschuiven naar de koper maar in de praktijk doet niemand dat.
Uitgezonderd zijn beschermde monumenten, gebouwen voor de eredienst, en losstaande bouwsels van minder dan vijftig vierkante meter. Dat laatste geldt voor een tuinhuis of een berging, niet voor een klein appartement: een appartement van veertig vierkante meter in een blok is niet losstaand en heeft dus wel een certificaat nodig.
Tien jaar geldig, en vijf bij een G
Een energiecertificaat is tien jaar geldig. Er is één uitzondering die veel eigenaren van oudere kustwoningen raakt: bij de laagste categorie, label G, is de geldigheid vijf jaar. Juist de woningen die het slechtst scoren moeten dus twee keer zo vaak opnieuw worden gekeurd.
Heb je nog een certificaat uit de tijd dat je de woning zelf kocht, controleer dan de datum en de letter voordat je ervan uitgaat dat je klaar bent. Een verlopen certificaat is hetzelfde als geen certificaat.
Hoe je het regelt
Het certificaat wordt opgesteld door een bevoegd technicus. Traditioneel is dat een architect, een aparejador of een bouwkundig ingenieur. Sinds een wetswijziging in 2025 mogen ook andere afgestudeerden met de juiste aanvullende opleiding en beroepsbeoefenaars met een erkende vakkwalificatie certificaten afgeven, waardoor het aanbod is verbreed en de prijzen zijn gedaald.
De technicus komt langs, meet de woning op, noteert de bouwwijze, de ramen, de verwarming, de koeling en de warmwatervoorziening, en voert dat in een erkend rekenprogramma in. Daarna volgt de stap die eigenaren nog wel eens overslaan: het certificaat moet worden ingeschreven in het register van de autonome regio waar de woning ligt. Pas na die registratie krijgt het een registratienummer, en zonder dat nummer is het document juridisch waardeloos.
Vraag of de registratie bij de regio is inbegrepen
Er zijn aanbieders die voor vijftig euro een certificaat leveren dat op papier klopt maar niet is ingeschreven bij de bevoegde regionale dienst. Je merkt dat pas als de notaris of de koper om het registratienummer vraagt.
Vraag vooraf expliciet of de inschrijving bij de regionale dienst is inbegrepen en of de gemeentelijke of regionale leges in de prijs zitten. In de Comunitat Valenciana en in Andalusië worden die leges apart in rekening gebracht.
Wat je riskeert zonder certificaat
De boetes staan in Ley 8/2013 en lopen op met de ernst van de overtreding. Adverteren zonder het energielabel te vermelden geldt als lichte overtreding, met een boete van driehonderd tot zeshonderd euro. Zwaardere gevallen zijn het niet registreren van het certificaat bij de bevoegde dienst, het opgeven van een andere letter dan de werkelijk behaalde, en het tekenen van een verkoop zonder een geldig certificaat aan de koper te overhandigen.
De zwaarste categorie, met boetes tot zesduizend euro, is bedoeld voor het vervalsen van gegevens bij de aanvraag of de registratie.
In de praktijk lopen particuliere verkopers zelden tegen een boete aan, want er is geen dienst die systematisch advertenties controleert. Het reële risico is anders: de notaris kan weigeren de akte te passeren zonder geldig certificaat, en dat kost je de afgesproken datum.
Het label doet iets met je prijs
De Banco de España heeft becijferd dat woningen met een A- of B-label gemiddeld bijna tien procent duurder worden verkocht dan vergelijkbare woningen met een lage classificatie. Dat verschil is voor een deel te verklaren doordat efficiënte woningen ook nieuwer zijn, maar de richting is duidelijk: energie is een prijsfactor geworden.
Voor de meeste eigenaren van een tweede woning aan de kust is dat geen reden om te gaan isoleren vlak voor de verkoop. Het is wel een reden om te weten welke letter je krijgt voordat je de vraagprijs bepaalt, in plaats van er tijdens de onderhandeling mee te worden geconfronteerd.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het voordat ik het certificaat heb?
Het bezoek van de technicus duurt doorgaans minder dan een uur en het document volgt vaak binnen enkele werkdagen. De registratie bij de regio kan daarna nog een tot enkele weken duren, afhankelijk van de regio.
Wat kost een energiecertificaat in Spanje?
Voor een gemiddeld appartement ligt de prijs tussen honderd en tweehonderdvijftig euro, inclusief het bezoek en de opmaak. Bij een grote villa loopt dat op omdat het tarief meestal met het oppervlak meestijgt.
Kan ik het certificaat van de vorige eigenaar gebruiken?
Als het nog geldig is en er sindsdien niets substantieels aan de woning is veranderd, ja. Het certificaat hoort bij de woning, niet bij de eigenaar.
Verbetert mijn label als ik airco met warmtepomp installeer?
Meestal wel iets, omdat de berekening kijkt naar het rendement van de installaties. Een sprong van G naar B haal je er zelden mee, daarvoor is de schil van het gebouw bepalend.
Is het certificaat hetzelfde als de bewoningsvergunning?
Nee. Het energiecertificaat gaat over energieverbruik, de bewoningsvergunning over de vraag of de woning voldoet aan de minimumeisen om bewoond te worden. In een deel van de regio's heb je bij verkoop allebei nodig.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, waarin de procedure voor de energiecertificering van gebouwen is vastgelegd en die het eerdere Real Decreto 235/2013 verving.
- Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, met het sanctieregime voor lichte, ernstige en zeer ernstige overtredingen.
- Real Decreto 659/2025, waarmee de kring van beroepsbeoefenaars die bevoegd zijn een certificaat af te geven is verruimd.
- Banco de España, onderzoek naar het prijsverschil tussen woningen met een hoge en een lage energieclassificatie.
Voorbehoud. De registratieprocedure en de leges voor het energiecertificaat worden per autonome regio geregeld en verschillen daardoor in doorlooptijd en kosten. Controleer bij de regionale dienst wat er in jouw regio geldt.