Wat kost het verkopen van een huis in Spanje?
Vijf tot tien procent van de verkoopprijs gaat op aan kosten, en de makelaarscourtage is daarvan veruit de grootste post. Die courtage ligt niet vast en onderhandel je vooraf.
Reken bij de verkoop van een woning in Spanje op vijf tot tien procent van de verkoopprijs aan kosten, waarvan de makelaarscourtage veruit de grootste post is. Op een woning van driehonderdduizend euro komt dat neer op vijftienduizend tot dertigduizend euro, en dat is exclusief de belasting die je over de eventuele winst betaalt.
Die spreiding is groot omdat de courtage in Spanje niet vastligt en per kantoor sterk verschilt. De overige posten zijn voorspelbaar en samen zelden meer dan tweeduizend euro.
De posten op een rij
Schuif de tabel opzij voor alle kolommen
| Post | Wat je betaalt | Wie betaalt |
|---|---|---|
| Makelaarscourtage | 3 tot 7 procent van de verkoopprijs, plus 21 procent btw | Verkoper |
| Energiecertificaat | 100 tot 250 euro | Verkoper |
| Verklaring vereniging van eigenaren | 0 tot 60 euro | Verkoper |
| Nota simple | ongeveer 10 euro | Verkoper |
| Bewoningsvergunning, waar vereist | 100 tot 300 euro inclusief gemeentelijke leges | Verkoper |
| Doorhaling hypotheek | 200 tot 1.000 euro | Verkoper |
| Notariskosten akte | de originele akte, doorgaans enkele honderden euro's | Verkoper, tenzij anders afgesproken |
| Advocaat of gestor | ongeveer 1 procent, of een vast tarief | Verkoper, optioneel |
| Plusvalía municipal | afhankelijk van gemeente en bezitsduur | Bij een niet-residente verkoper aangegeven door de koper |
| Vermogenswinstbelasting | 19 procent over de winst voor niet-inwoners | Verkoper |
De courtage is de post waar het geld zit
In Spanje bestaat geen wettelijk minimum of maximum voor makelaarshonoraria. De markt is vrij, en dat betekent dat het bedrag dat je betaalt volledig afhangt van wat je hebt getekend. Aan de Costa Blanca en de Costa del Sol, waar veel kantoren zich richten op buitenlandse kopers, ligt de courtage doorgaans aan de bovenkant van de bandbreedte.
Vergeet de btw niet mee te rekenen. Vraagt een kantoor vijf procent over een verkoopprijs van driehonderdduizend euro, dan is dat vijftienduizend euro plus drieduizendhonderdvijftig euro btw, samen achttienduizendhonderdvijftig euro. Dat bedrag wordt op de dag van de notaris rechtstreeks van de koopsom afgehaald.
Wat je moet weten voordat je tekent: een kantoor dat vooraf betaling vraagt voor fotografie of advertenties wijkt af van wat in de sector gebruikelijk is. De courtage is normaal gesproken alleen verschuldigd als de verkoop daadwerkelijk doorgaat.
Lees ook Makelaar kiezen of zelf verkopen: waar je precies op tekent
Wie de notaris betaalt, en waarom dat vaak anders loopt
Artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek verdeelt de kosten van de akte: de verkoper betaalt de originele akte, de escritura matriz, en de koper betaalt het eerste afschrift en de inschrijving in het eigendomsregister. Die regel geldt alleen als partijen niets anders afspreken.
In de praktijk staat in veel voorlopige koopcontracten dat alle kosten voor rekening van de koper komen, of juist dat ze worden gedeeld. Beide zijn toegestaan. Het punt is dat je het weet voordat je tekent, want achteraf is er geen discussie meer mogelijk.
De posten die tussen koper en verkoper worden verrekend
Twee bedragen zijn geen verkoopkosten maar verrekenposten, en juist daar ontstaat op de dag van de notaris regelmatig verwarring.
De IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, is verschuldigd door degene die op één januari eigenaar was. Dat ben jij als je in de loop van het jaar verkoopt. De Spaanse Hoge Raad heeft bepaald dat je het bedrag naar rato mag doorbelasten aan de koper voor de periode na de overdracht, tenzij je iets anders hebt afgesproken. Zet die afspraak dus in het voorlopige contract.
De bijdragen aan de vereniging van eigenaren werken hetzelfde. Een al goedgekeurde extra bijdrage voor bijvoorbeeld gevelherstel blijft aan jou hangen als het besluit vóór de overdracht is genomen, ook als het werk pas daarna wordt uitgevoerd.
Lees ook IBI: hoe de Spaanse onroerendezaakbelasting wordt berekend
Rekenvoorbeeld: appartement van 300.000 euro aan de Costa Blanca
Een Nederlandse eigenaar verkoopt een appartement dat hij in 2015 kocht voor tweehonderdduizend euro. De verkoopprijs is driehonderdduizend euro, de hypotheek is afgelost maar nog niet doorgehaald, en hij werkt met een makelaar tegen vijf procent.
- Courtage vijf procent plus btw: 18.150 euro
- Energiecertificaat: 150 euro
- Doorhaling hypotheek via de gestoría van de bank: 600 euro
- Verklaring vereniging van eigenaren en nota simple: 50 euro
- Bewoningsvergunning tweede bewoning: 200 euro
- Notaris, aandeel verkoper: 400 euro
Samen ruim negentienduizend euro, ofwel zes en een half procent van de verkoopprijs. Daar bovenop komt de belasting over de winst van honderdduizend euro, verminderd met de aankoopkosten en de aantoonbare verbeteringen aan de woning. Van de koopsom wordt bovendien negenduizend euro ingehouden als voorschot op die belasting.
Verbouwingen verlagen de belastbare winst, maar alleen met bewijs
De kosten die je bij aankoop hebt gemaakt, zoals overdrachtsbelasting, notaris en registratie, tellen mee bij de aanschafwaarde. Hetzelfde geldt voor verbeteringen aan de woning, mits je ze kunt onderbouwen met facturen op naam met btw. Onderhoud telt niet mee, alleen verbetering.
Een keuken die je twaalf jaar geleden contant hebt laten plaatsen zonder factuur, verlaagt je belastbare winst dus niet. Dat is een van de duurste gevolgen van zwart werken bij een verbouwing.
Lees ook Verbouwen in Spanje: reken op meer kosten en een aannemer die niet komt
Veelgestelde vragen
Kan ik de makelaarscourtage aftrekken van de belasting?
Ja, kosten die rechtstreeks met de verkoop samenhangen verlagen de belastbare winst, mits je ze met facturen kunt onderbouwen.
Is de courtage onderhandelbaar?
Volledig. Er is geen wettelijk tarief. Vraag offertes bij twee of drie kantoren en onderhandel voordat je de opdracht tekent, want daarna heb je geen positie meer.
Wat kost verkopen zonder makelaar?
Dan vallen de courtage en de btw daarover weg en houd je de overige posten over, samen doorgaans onder de tweeduizend euro. Je doet dan zelf de waardebepaling, de advertenties, de bezichtigingen en het papierwerk.
Moet ik btw rekenen over de verkoop van mijn woning?
Nee. De verkoop van een bestaande woning door een particulier valt niet onder de btw. De koper betaalt overdrachtsbelasting.
Wie betaalt de plusvalía municipal?
Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan doet de koper wettelijk de aangifte en betaalt hij. Hij houdt het bedrag in de regel in op de koopsom, dus economisch draag je het alsnog.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Código Civil, artikel 1455, over de verdeling van de kosten van de akte tussen koper en verkoper.
- Ley 10/2003 de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario, waarmee de vrije prijsvorming voor makelaarsdiensten werd vastgelegd.
- Tribunal Supremo, arrest van 15 juni 2016, over de verrekening van de IBI naar rato tussen koper en verkoper.
- Real Decreto Legislativo 5/2004, met de inhouding van drie procent bij verkoop door een niet-resident.
Voorbehoud. De bedragen in dit artikel zijn richtbedragen voor een gemiddelde woning aan de Spaanse kust. Notariële en registerkosten volgen wettelijke tarieven die afhangen van de waarde van de woning, en gemeentelijke leges verschillen per gemeente.