Deze papieren heb je nodig om je woning in Spanje te verkopen
Acht documenten, van de eigendomsakte tot de bewoningsvergunning. Die laatste heet per regio anders en ontbreekt het vaakst bij Nederlandse verkopers.
Voor de verkoop van een Spaanse woning heb je acht documenten nodig: de eigendomsakte, een actuele nota simple, het energiecertificaat, de verklaring van de vereniging van eigenaren, de laatste IBI-aanslag, de laatste facturen van water en licht, je NIE met paspoort, en in een deel van de regio's een geldige bewoningsvergunning. Reken op twee tot vier weken om alles compleet te krijgen.
Dat laatste document is waar het voor Nederlandse verkopers meestal misgaat, omdat het per autonome regio anders heet, anders werkt en in de helft van Spanje helemaal niet bestaat.
De checklist
Wat je bij de notaris moet kunnen overleggen
- Escritura de compraventa: de originele eigendomsakte waarmee je de woning destijds hebt gekocht.
- Nota simple: een actueel uittreksel uit het eigendomsregister, niet ouder dan een paar weken.
- Certificado de eficiencia energética: geregistreerd bij de regionale dienst, met registratienummer.
- Certificado de deudas de la comunidad: de verklaring dat je geen achterstand hebt bij de vereniging van eigenaren.
- Laatste IBI-aanslag: met betaalbewijs, plus het referentienummer van het kadaster.
- Laatste facturen water, licht en gas: de koper wil weten dat er niets openstaat en heeft de gegevens nodig om over te zetten.
- NIE en paspoort: beide geldig op de dag van de akte.
- Licencia de segunda ocupación of cédula de habitabilidad: alleen in bepaalde regio's, zie hieronder.
Lees ook NIE-nummer aanvragen: waar, hoe lang en wat het kost
De verklaring van de vereniging van eigenaren
Artikel 9.1.e van de Spaanse wet op de gesplitste eigendom bepaalt dat je bij de overdracht moet verklaren dat je geen achterstand hebt bij de vereniging van eigenaren, en dat je die verklaring moet onderbouwen met een certificaat. De notaris mag de akte niet passeren zonder dat certificaat, tenzij de koper er uitdrukkelijk afstand van doet.
Die afstand komt vaker voor dan verstandig is. Een koper die het certificaat overslaat, neemt de openstaande schulden over voor het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren, want die schuld rust op de woning en niet op de persoon. Voor jou als verkoper is dat prettig, maar het is ook de reden dat een goed geadviseerde koper het nooit zal doen.
Je vraagt het certificaat aan bij de administrador de fincas of bij de voorzitter van de vereniging. Reken op een week en op een bedrag rond de dertig euro, al mag de beheerder daar een eigen tarief voor rekenen.
Kijk zelf ook naar de laatste notulen. Een goedgekeurde extra bijdrage voor bijvoorbeeld een liftrenovatie of gevelherstel blijft aan jou hangen als het besluit vóór de overdracht is genomen, ook als de rekening pas later komt. Staat dat niet in het certificaat en ontdekt de koper het achteraf, dan is dat het soort geschil dat een verkoop maanden na dato nog achtervolgt.
De bewoningsvergunning verschilt per regio
Hier zit het grootste regionale verschil in het hele verkoopproces, en het loopt dwars door de gebieden waar Nederlanders wonen.
In de Comunitat Valenciana, dus de hele Costa Blanca, is een vergunning voor tweede bewoning verplicht. Sinds Decreto 12/2021 van de Consell gaat dat via een declaración responsable, een eigen verklaring die je bij de gemeente indient, ondersteund door een technisch bewoonbaarheidscertificaat van een architect of aparejador. In het spraakgebruik heet het nog altijd cédula de habitabilidad, maar op het document van de gemeente staat licencia de segunda ocupación. Gemeenten die met een eigen verordening een uitdrukkelijke vergunning eisen, vallen buiten dat decreet en hebben hun eigen procedure.
Een detail dat in je voordeel werkt bij een oudere woning: gebouwen met een bouwvergunning van vóór 6 april 2010 worden beoordeeld als bestaande woning en getoetst aan de normen van hun eigen tijd, niet aan de huidige eisen voor minimumoppervlak, plafondhoogte en ventilatie. Een appartement uit de jaren zeventig hoeft dus niet te voldoen aan wat vandaag voor nieuwbouw geldt.
In Andalusië, dus aan de Costa del Sol, bestaat de cédula de habitabilidad niet meer sinds 1987. Daar wordt de bewoonbaarheid aangetoond met de oorspronkelijke vergunning voor eerste bewoning of een gelijkwaardig gemeentelijk document. In Catalonië is de cédula wel verplicht bij verkoop, geregeld in Decreto 141/2012. In Madrid is het document in 2018 afgeschaft.
De bewoningsvergunning is de post met de langste doorlooptijd
Een technicus moet langskomen, de gemeente moet de leges verwerken en de verklaring registreren. In de zomermaanden en rond de feestdagen loopt dat aan de Costa Blanca op tot enkele weken, terwijl je energiecertificaat in dagen rond is.
Reken op honderd tot driehonderd euro in totaal, inclusief het honorarium van de technicus en de gemeentelijke leges, die per gemeente en per vierkante meter verschillen.
Als de woning niet klopt met het register
De nota simple die je aan het begin opvraagt, is bedoeld om verrassingen op te sporen. Drie komen er regelmatig voorbij bij Nederlandse eigenaren aan de kust.
De eerste is een afgeloste hypotheek die nog altijd als last staat ingeschreven. Afgelost is niet hetzelfde als doorgehaald, en zolang de doorhaling niet is ingeschreven, koopt niemand je woning schuldenvrij.
De tweede is een uitbouw, een overkapping of een zwembad dat er wel is maar niet in het register of het kadaster staat. Dat los je op met een declaración de obra nueva bij de notaris, waarvoor je een technisch rapport en soms een gemeentelijke verklaring nodig hebt dat er geen handhaving meer mogelijk is. Dat kost tijd en geld, maar zonder die stap heeft de koper een probleem bij zijn financiering.
De derde is een erfenis die nooit is afgewikkeld. Staat de woning nog op naam van een overleden familielid, dan kun je niet verkopen voordat de nalatenschap in Spanje is geaccepteerd en ingeschreven. Dat traject duurt maanden, niet weken.
Lees ook Nota simple aanvragen: wat er in staat en wat het kost
Veelgestelde vragen
Hoe recent moet de nota simple zijn?
Vraag hem op in de week van de ondertekening. Een uittreksel van een paar maanden oud zegt niets over lasten die daarna zijn ingeschreven.
Heb ik een bewoningsvergunning nodig aan de Costa Blanca?
Ja. In de Comunitat Valenciana is de vergunning voor tweede bewoning verplicht en verloopt de aanvraag via een eigen verklaring bij de gemeente, ondersteund door een technisch certificaat.
Wat als de vereniging van eigenaren traag is met het certificaat?
Vraag het aan zodra je een koper in zicht hebt, niet in de week van de notaris. Het certificaat heeft in de praktijk een geldigheid van ongeveer een maand, dus te vroeg aanvragen heeft ook geen zin.
Moet ik de documenten laten vertalen?
Voor de notaris niet, die werkt met de Spaanse originelen. Voor je eigen administratie of voor de Nederlandse belastingdienst kan een vertaling wel handig zijn.
Geldt de garage of berging apart?
Dat hangt af van hoe het complex is opgezet. Als de garage tot een aparte subvereniging met eigen rekening behoort, heb je daarvoor een apart certificaat nodig. Vraag het na bij de beheerder.
Wat als mijn NIE verlopen is?
Het NIE-nummer zelf verloopt niet, maar het bewijsdocument kan een beperkte geldigheid hebben. Controleer dat ruim voor de datum bij de notaris.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, artikel 9.1.e, over de verklaring van de vereniging van eigenaren en de aansprakelijkheid van de verkrijger voor het lopende jaar en de drie voorgaande jaren.
- Decreto 12/2021 del Consell, waarin de eigen verklaring voor eerste en volgende bewoning van woningen in de Comunitat Valenciana is geregeld.
- Ley 5/2014 de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana, artikel 214, over handelingen die aan een eigen verklaring zijn onderworpen.
- Decreto 141/2012 de la Generalitat de Catalunya, over de eisen voor bewoonbaarheid en de cédula in Catalonië.
- Real Decreto 390/2021, over de verplichting van het energiecertificaat bij verkoop.
Voorbehoud. Welke documenten de notaris precies verlangt, verschilt per autonome regio en soms per gemeente, en gemeenten met een eigen verordening kunnen afwijken van de regionale hoofdregel. Vraag bij je gemeente of bij je adviseur na wat er in jouw geval geldt voordat je een datum afspreekt.