Makelaar kiezen in Spanje of zelf verkopen: waar je op let
De courtage ligt niet wettelijk vast en onderhandel je alleen voordat je tekent. In de Comunitat Valenciana geldt sinds kort wel een verplicht register voor kantoren.
Makelaarscourtage ligt in Spanje niet wettelijk vast. Kantoren vragen doorgaans drie tot zeven procent van de verkoopprijs plus eenentwintig procent btw, en dat percentage onderhandel je alleen voordat je de opdrachtbevestiging tekent. Werk je aan de Costa Blanca, controleer dan eerst of het kantoor is ingeschreven in het verplichte register van de Generalitat Valenciana.
Die twee dingen, het percentage en de inschrijving, bepalen samen het grootste deel van je risico. Het verschil tussen drie en zeven procent op een woning van driehonderdduizend euro is meer dan veertienduizend euro, en een kantoor dat aanbetalingen van kopers beheert zonder in het register te staan, is een probleem dat je pas ontdekt als het misgaat.
Waarom de courtage zo uiteenloopt
Sinds Ley 10/2003 zijn makelaarstarieven in Spanje vrij. Er is geen minimum, geen maximum en geen aanbevolen tarief. Er is ook geen verplichte beroepstitel meer: iedereen mag zich makelaar noemen, ook zonder de oude titel van agente de la propiedad inmobiliaria.
Aan de kust ligt het gevraagde percentage in de regel hoger dan in het binnenland, omdat kantoren zich richten op buitenlandse kopers, met vertaling, financieringsbegeleiding en een langere verkooptijd. Bij woningen boven de vijfhonderdduizend euro zie je percentages die verder oplopen, met marketing als argument.
De btw wordt vaak vergeten in de gesprekken. Een tarief van vijf procent kost je in werkelijkheid ruim zes procent van de verkoopprijs.
Het register in de Comunitat Valenciana
Sinds 16 oktober 2022 moeten makelaars die in de provincies Alicante, Valencia en Castellón bemiddelen, zijn ingeschreven in het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria van de Generalitat. Dat register is openbaar en gratis te raadplegen, en de inschrijvingsplicht geldt voor iedereen die beroepsmatig en tegen betaling bemiddelt bij koop, verkoop of verhuur.
Er is één belangrijke nuance die je moet kennen als je een kantoor beoordeelt. De mededingingsautoriteit CNMC vocht het decreet aan, en het gerechtshof van de Comunitat Valenciana verklaarde eind 2024 een aantal onderdelen nietig. Het gaat om de voorgeschreven bedragen voor de bankgarantie en de beroepsaansprakelijkheidsverzekering, en om enkele eisen aan makelaars van buiten de regio. De verplichting om ingeschreven te staan bleef in stand.
Praktisch betekent dat het volgende: inschrijving in het register zegt dat het kantoor zich heeft gemeld en aan de overgebleven eisen voldoet, maar het is sinds die uitspraak geen garantie meer dat er een garantie van een vast bedrag achter zit. Vraag dus zelf naar de verzekering en naar de manier waarop aanbetalingen worden bewaard.
In Catalonië bestaat een vergelijkbaar verplicht register, het AICAT. In Andalusië en de meeste andere regio's bestaat geen verplichte inschrijving.
Waar de aanbetaling van je koper terechtkomt
Bij een reservering of een contrato de arras betaalt de koper een bedrag dat kan oplopen tot tien procent van de koopsom. Loopt dat via de rekening van het makelaarskantoor, dan is de vraag op welke rekening het staat en wat er gebeurt als het kantoor in de problemen komt.
Laat aanbetalingen bij voorkeur lopen via de derdengeldrekening van een advocaat of rechtstreeks tussen partijen. Dat is gebruikelijk en geen wantrouwen.
De nota de encargo: waar je precies op tekent
De opdrachtbevestiging, de nota de encargo of hoja de encargo, is een gewone overeenkomst. Er is geen wettelijk model, dus alles wat erin staat is onderhandelbaar en alles wat er niet in staat, geldt niet.
Vier punten bepalen wat je later kunt en wat het je kost.
Het percentage en de grondslag. Over welk bedrag wordt gerekend, en is de btw inbegrepen of komt die erbij? Leg ook een minimumbedrag vast als het kantoor daarmee werkt, want een minimum van zesduizend euro op een woning van honderdvijftigduizend euro is in werkelijkheid vier procent.
Exclusiviteit en looptijd. Exclusiviteit is niet per se slecht, want een kantoor dat weet dat het de enige is, investeert doorgaans meer. Maar zet er een einddatum op, van bijvoorbeeld drie of zes maanden, met de mogelijkheid om te verlengen. Een opdracht die stilzwijgend doorloopt, is de meest voorkomende klacht.
Wanneer de courtage verschuldigd is. Het uitgangspunt hoort te zijn: alleen bij een geslaagde verkoop, bij ondertekening van de akte. Let op clausules die het honorarium al verschuldigd maken zodra het kantoor een koper aandraagt die tegen de vraagprijs wil kopen, of clausules die je laten betalen als je de opdracht intrekt.
Wat er gebeurt als je zelf een koper vindt. Bij strikte exclusiviteit ben je ook dan het volledige honorarium verschuldigd. Wil je die ruimte houden, dan moet dat er letterlijk in staan.
Zelf verkopen
Zelf verkopen mag en is aan de kust goed te doen, zeker bij een woning in een complex waar vergelijkbare woningen regelmatig van eigenaar wisselen. Je bespaart de courtage en de btw daarover, en dat is bij een woning van driehonderdduizend euro al snel vijftien- tot twintigduizend euro.
Wat je er zelf voor moet doen: een realistische waardebepaling, foto's, advertenties op de Spaanse portalen, het beantwoorden van vragen in het Spaans of Engels, bezichtigingen ter plaatse en het hele papierwerk. Dat laatste is het minste probleem, want dat kun je uitbesteden aan een advocaat voor ongeveer één procent, veel minder dan de courtage.
Het echte knelpunt is aanwezigheid. Woon je in Nederland en heb je geen sleutelhouder ter plaatse, dan is een kantoor dat bezichtigingen doet meer waard dan het op papier lijkt. Dat is de afweging, niet de vraag of je het papierwerk aankunt.
Veelgestelde vragen
Hoeveel courtage is redelijk aan de Costa Blanca?
Drie tot vijf procent plus btw is bij een courante woning goed te onderhandelen. Boven de vijf procent mag je verwachten dat het kantoor uitlegt wat je daar extra voor krijgt.
Mag een makelaar vooraf betaling vragen?
Het mag als je het tekent, maar het wijkt af van wat in de sector gebruikelijk is. De courtage hoort verschuldigd te zijn bij een geslaagde verkoop.
Kan ik meerdere makelaars tegelijk inschakelen?
Ja, als je geen exclusiviteit hebt getekend. Nadeel is dat dezelfde woning dan met verschillende foto's en soms verschillende prijzen op de portalen staat, wat kopers argwanend maakt.
Hoe controleer ik of een makelaar is ingeschreven?
Het register van de Comunitat Valenciana is openbaar en te raadplegen via de website van de Generalitat. Vraag het kantoor eenvoudigweg om het inschrijvingsnummer.
Moet een makelaar in Spanje een diploma hebben?
Nee. De verplichte beroepstitel is in 2003 losgelaten. In regio's met een register gelden wel eisen aan opleiding of ervaring om ingeschreven te worden.
Wie betaalt de makelaar, de koper of de verkoper?
In de regel de verkoper, omdat die de opdracht geeft. Er zijn kantoren die het anders verdelen. Het moet in de opdrachtbevestiging staan.
Verder in dit dossier
Bronnen
- Ley 10/2003 de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y transportes, waarmee de verplichte beroepstitel en de vaste tarieven zijn losgelaten.
- Decreto 98/2022 del Consell, dat het register van makelaars in de Comunitat Valenciana en de inschrijvingseisen regelt.
- Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana, arrest 706/2024 van 13 december 2024, waarin op vordering van de CNMC verschillende eisen uit dat decreet nietig zijn verklaard.
- Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia, toelichting op het beroep tegen Decreto 98/2022.
- Código Civil, artikel 1454, over de arras penitenciales en de gevolgen van terugtreden.
Voorbehoud. De regels voor de inschrijving van makelaars zijn per autonome regio geregeld en het Valenciaanse decreet is na de uitspraak van december 2024 gedeeltelijk gewijzigd van inhoud. Controleer de actuele eisen bij de Generalitat voordat je conclusies trekt over wat een inschrijving precies waarborgt.