Huis kopen in Spanje zonder er te zijn: zo werkt een volmacht

Kun je een huis in Spanje kopen zonder er zelf bij te zijn? Ja. Met een notariële volmacht, in het Spaans poder notarial, wijs je iemand aan die namens jou tekent: het voorlopige koopcontract, de koopakte bij de notaris en de papieren daarna. Meestal is dat je eigen advocaat in Spanje. Je hoeft dan niet voor elke handtekening heen en weer te vliegen.

Die volmacht moet wel aan Spaanse eisen voldoen. Je tekent hem bij een notaris, in Spanje, bij het Spaanse consulaat of bij een notaris in Nederland of België. In dat laatste geval heb je meestal ook een apostille nodig. Hoe ruim of beperkt de volmacht is, bepaal je zelf, en daar zit het belangrijkste werk.

Wat is een volmacht bij een huisaankoop in Spanje?

Een volmacht is een notariële akte waarin jij, de volmachtgever (poderdante), iemand anders, de gevolmachtigde (apoderado), toestemming geeft om bepaalde handelingen namens jou te verrichten. Wat de gevolmachtigde tekent, bindt jou alsof je het zelf had getekend.

Het Spaanse recht kent grofweg twee soorten:

• Algemene volmacht (poder general): geeft de gevolmachtigde ruime bevoegdheden om namens jou op te treden. Welke handelingen precies zijn toegestaan, hangt af van de tekst. Voor belangrijke handelingen, zoals het kopen, verkopen of bezwaren van onroerend goed, zijn vaak uitdrukkelijke bevoegdheden nodig.
• Specifieke volmacht (poder especial): geldt alleen voor de handelingen die erin staan, zoals de aankoop van één bepaalde woning.

Voor een huisaankoop ligt een specifieke volmacht het meest voor de hand. Daarin staat welke woning het is, liefst met adres en de gegevens uit het eigendomsregister, en eventueel de maximale koopprijs. Zo kan de gevolmachtigde niet meer doen dan jij hebt bedoeld.

Welke bevoegdheden zet je erin?

Je advocaat stelt de tekst meestal op aan de hand van de stappen in jouw aankoop. Gebruikelijke onderdelen zijn:

• het reserveringscontract en het voorlopige koopcontract (contrato de arras) tekenen;
• de koopakte (escritura de compraventa) bij de notaris tekenen en de sleutels in ontvangst nemen;
• een NIE-nummer voor je aanvragen;
• de overdrachtsbelasting en andere heffingen na de aankoop aangeven en betalen;
• de inschrijving in het eigendomsregister regelen;
• de contracten voor water, stroom en internet op jouw naam laten zetten.

Zet er alleen in wat nodig is. Moet de gevolmachtigde ook betalingen vanaf jouw rekening kunnen doen of een hypotheek kunnen afsluiten, dan is dat een bewuste keuze die je apart vermeldt.

Waar teken je de volmacht?

Er zijn drie routes. Welke het handigst is, hangt af van waar je bent en hoeveel tijd je hebt.

Bij een Spaanse notaris

Ben je toch al in Spanje, bijvoorbeeld voor een bezichtiging, dan is dit de eenvoudigste weg. De volmacht is direct in het Spaans opgesteld en heeft geen apostille of vertaling nodig. Neem je paspoort en je NIE-nummer mee als je dat al hebt. Je advocaat kan de tekst vooraf naar de notaris sturen, zodat je alleen nog hoeft te tekenen.

Bij het Spaanse consulaat in Amsterdam of Brussel

Het Spaanse consulaat-generaal heeft een notariële afdeling die volmachten kan opmaken. In Nederland is dat het consulaat in Amsterdam. Zonder afspraak handelt het geen notariële zaken af. Een afspraak vraag je aan per e-mail of per post, en het consulaat waarschuwt zelf dat dit lang kan duren. Reken er dus niet op als de akte over twee weken gepland staat.

Houd er rekening mee dat het consulaat om je NIE-nummer kan vragen. Heb je dat nog niet, vraag dan bij je aanvraag na wat het accepteert, of regel het NIE eerst.

Het voordeel: de volmacht wordt een Spaans document. Je ontvangt hem van het consulaat en stuurt hem daarna zelf door naar je gevolmachtigde in Spanje.

Bij een notaris in Nederland of België

Dit is vaak de snelste route, maar er komen een paar stappen bij:

1. Tekst opstellen. Je Spaanse advocaat levert de Spaanse tekst aan. Veel notarissen werken met een tweetalige akte, Nederlands en Spaans naast elkaar. Is de akte alleen in het Nederlands, dan moet een beëdigd vertaler hem in het Spaans vertalen.
2. Tekenen. Je tekent bij de notaris, die je identiteit vaststelt.
3. Apostille. Pas met een apostille wordt de handtekening van de notaris in Spanje erkend. De apostille bevestigt alleen de echtheid van die handtekening en de hoedanigheid van de notaris, niet de inhoud van de volmacht. In Nederland vraag je die aan bij de rechtbank, aan de balie of per post. In België vraagt de notaris de apostille elektronisch aan bij de FOD Buitenlandse Zaken.
4. Opsturen. Het origineel met apostille gaat per koerier naar je advocaat in Spanje.

Vraag de Spaanse notaris die de koopakte passeert om vooraf een kopie van de volmacht te bekijken. Hij moet bij het tekenen beoordelen of de volmacht voldoende is voor deze akte. Vindt hij een bevoegdheid onduidelijk of ontbreekt er iets, dan kan de afspraak niet doorgaan. Een korte controle vooraf voorkomt dat je de hele route opnieuw moet lopen.

Wat kost een volmacht voor een woning in Spanje?

De kosten hangen af van de route. Een indicatie:

Deze bedragen zijn niet meer dan een richtlijn. Vaak zit het opstellen van de Spaanse tekst al in het tarief van je advocaat. Vraag dat na, net als welke andere posten hij in zijn offerte meeneemt. Wat een aankoopadvocaat zelf kost, staat in het artikel over de advocaat bij een huisaankoop.

Waar moet je op letten?

Een volmacht geeft iemand anders veel macht over je geld en je woning. Een paar afspraken houden dat overzichtelijk.

• Kies een onafhankelijke gevolmachtigde. Geef de volmacht aan je eigen advocaat, niet aan de makelaar of aan iemand die ook voor de verkoper werkt. Of een advocaat is ingeschreven, kun je nagaan bij de orde van advocaten (Colegio de Abogados) van zijn provincie.
• Beperk de volmacht. Noem de woning, eventueel de maximale prijs, en sluit uit dat de gevolmachtigde met zichzelf of met een partij waarvoor hij ook werkt een contract sluit.
• Zet er een einddatum in. Een volmacht met een geldigheidsduur vervalt vanzelf als de aankoop is afgerond of niet doorgaat.
• Houd zelf de geldstroom in de hand. Maak de aanbetaling en de koopsom vanaf je eigen rekening over, naar de rekening die in het contract staat, of laat de notaris de betaling via een bankcheque regelen. Laat het geld bij voorkeur niet via de rekening van de gevolmachtigde lopen.
• Vraag om kopieën. Laat je van elk getekend document een kopie sturen, ook van de koopakte en het bewijs van inschrijving in het register.

Kun je een volmacht intrekken?

Ja, op elk moment. Dat gebeurt met een notariële akte van herroeping (escritura de revocación), in Spanje, bij het consulaat of bij je eigen notaris met apostille.

Alleen de akte laten opmaken is niet genoeg om alle risico's uit te sluiten. Zorg dat zowel de gevolmachtigde als de betrokken partijen, zoals de notaris die de koopakte passeert en eventueel je bank, aantoonbaar van de intrekking op de hoogte zijn, en vraag het originele exemplaar van de volmacht terug. Weet een derde niets van de intrekking, dan kan wat de gevolmachtigde tegenover hem te goeder trouw heeft gedaan alsnog geldig zijn.

Wat je beter zelf kunt doen

Niet alles is even makkelijk uit handen te geven.

Spaanse bankrekening. Banken moeten hun klanten kennen en willen je identiteit meestal zelf vaststellen, op een kantoor of via een videogesprek. Een gevolmachtigde kan het openen van een rekening vaak niet volledig voor je regelen. Meer daarover in het artikel over een Spaanse bankrekening als niet-resident.

Hypotheek. Koop je met een Spaanse hypotheek, dan schrijft de hypotheekwet voor dat je als lener vóór de ondertekening bij de notaris een gesprek krijgt over de voorwaarden van de lening. De wet sluit vertegenwoordiging daarbij niet uit, maar de volmacht moet dan specifiek genoeg zijn en door de notaris worden geaccepteerd. Ga er dus niet van uit dat het zonder meer via een volmacht kan, en bespreek het vroeg met je advocaat en de bank. Wat Spaanse banken van buitenlandse kopers vragen, staat in het artikel over een hypotheek als niet-resident.

NIE-nummer. Dit kan wel via een volmacht. Vraag je het aan via het consulaat in Amsterdam, dan moet in de volmacht uitdrukkelijk staan dat de vertegenwoordiger de NIE-aanvraag mag indienen. Zie het artikel over het NIE-nummer.

De woning zelf zien. Een volmacht regelt de papieren, niet de beoordeling van het huis. Kun je niet zelf komen, laat dan een bouwkundige keuring doen of iemand die je vertrouwt de woning bekijken voordat je het voorlopige koopcontract tekent.

Veelgestelde vragen

Verder lezen