Waarom je een eigen advocaat nodig hebt bij het kopen van een huis in Spanje

Heb je in Spanje een advocaat nodig als je een huis koopt? Verplicht is het niet, maar voor een buitenlandse koper is het een van de verstandigste uitgaven van de hele aankoop. De notaris die de akte passeert is onafhankelijk en werkt niet voor jou. De makelaar wordt meestal door de verkoper betaald. Een eigen advocaat, in het Spaans abogado, is de enige partij in het proces die je zelf inschakelt om jouw belangen te behartigen.

Hij controleert wat de notaris niet controleert, zoals vergunningen voor aanbouw en openstaande schulden op de woning, en hij beoordeelt het voorlopige koopcontract voordat je geld overmaakt. Voor een gewone aankoop kost dat meestal ongeveer 1 procent van de koopsom of een vast bedrag van 1.500 tot 2.500 euro, plus btw.

De notaris is niet jouw adviseur

Veel Nederlanders en Belgen gaan ervan uit dat de notaris alles controleert. In Spanje werkt het anders. De Spaanse notaris is een onafhankelijke ambtenaar die de koopakte (escritura) opmaakt en passeert. Hij controleert de identiteit van koper en verkoper, of de verkoper bevoegd is om te verkopen, en wat er in het eigendomsregister staat. Hij leest de akte voor en legt uit wat je tekent.

Wat de notaris niet doet, is een volledig onderzoek naar de woning zelf. Of de veranda, het zwembad of de extra slaapkamer met vergunning zijn gebouwd, of de woning in een gebied ligt met beperkingen, of er een procedure van de gemeente loopt: dat valt buiten zijn taak. Bovendien komt de notaris pas aan het einde in beeld, als je je al hebt vastgelegd met een voorlopig koopcontract en een aanbetaling.

De makelaar is evenmin jouw adviseur. In Spanje betaalt meestal de verkoper de courtage, dus de makelaar heeft er belang bij dat de verkoop doorgaat. Dat maakt hem niet onbetrouwbaar, maar wel de verkeerde persoon om jouw risico's te beoordelen. Meer daarover lees je in het artikel over kopen zonder makelaar.

Wat controleert een advocaat bij een huisaankoop?

Een goede aankoopadvocaat doet een juridisch onderzoek (due diligence) voordat je je vastlegt. De belangrijkste onderdelen:

Eigendom en lasten

De advocaat vraagt de nota simple op bij het eigendomsregister. Daarin staat wie de eigenaar is en welke lasten er op de woning rusten, zoals een hypotheek, beslag of erfdienstbaarheid. Hij controleert of de verkoper ook echt de eigenaar is en of alle eigenaren tekenen, bijvoorbeeld bij een erfenis of een echtscheiding. Hoe je een nota simple leest, staat in het artikel over de nota simple.

Vergunningen en illegale aanbouw

Dit is aan de Costa Blanca het grootste risico. Veel villa's zijn in de loop der jaren uitgebreid met een overdekt terras, een gastenverblijf of een zwembad, niet altijd met vergunning. De advocaat vergelijkt wat er in het register en het kadaster staat met wat er werkelijk staat, en vraagt zo nodig informatie op bij de gemeente.

Dat is belangrijk omdat een bouwovertreding meegaat met de woning. In de Comunitat Valenciana geldt in de regel dat de gemeente tot vijftien jaar na voltooiing van bouwwerk zonder vergunning nog herstel kan eisen, tot en met afbraak. Voor 2014 was dat vier jaar. Welke regeling precies van toepassing is, hangt onder meer af van de ligging en de juridische status van de grond. In beschermd buitengebied en op grond die bestemd is voor groen, wegen of openbare voorzieningen kan er zelfs geen termijn gelden.

Ook als de termijn verstreken is, betekent dat niet automatisch dat het bouwwerk gelegaliseerd is. De gemeente kan dan meestal geen afbraak meer eisen, maar het bouwwerk kan wel beperkingen houden, bijvoorbeeld bij een latere verbouwing of verkoop. Wie een woning koopt met een niet-vergunde uitbouw, koopt dat risico mee. Laat de advocaat de concrete situatie daarom bij de gemeente controleren.

Schulden op de woning

Sommige schulden van de vorige eigenaar blijven aan de woning hangen. Twee zijn belangrijk:

• De vereniging van eigenaren. Bij een appartement of een woning in een urbanisatie met een comunidad de propietarios staat de woning in voor achterstallige bijdragen over het lopende jaar en de drie jaar daarvoor. De verkoper moet bij de akte een verklaring van de vereniging overleggen dat er geen schulden zijn, tenzij je daar uitdrukkelijk van afziet. Doe dat niet.
• De IBI. De gemeentelijke onroerendgoedbelasting rust ook op de woning zelf. Heeft de verkoper de IBI niet betaald, dan kan de gemeente de openstaande aanslagen op de nieuwe eigenaar verhalen. De advocaat vraagt de laatste betaalde aanslagen op. Meer over de IBI lees je in het artikel over de IBI.

Daarnaast controleert de advocaat of er geen openstaande rekeningen zijn voor water en elektriciteit, en of de afvalheffing is betaald.

Het voorlopige koopcontract

Na het akkoord over de prijs teken je in Spanje meestal een voorlopig koopcontract, het contrato de arras, en betaal je een aanbetaling, vaak 10 procent van de koopsom. In de meest gebruikte vorm, de arras penitenciales, verlies je die aanbetaling als jij afziet van de koop, en betaalt de verkoper het dubbele terug als hij afhaakt. Dat geldt niet automatisch bij iedere aanbetaling of ieder voorlopig koopcontract. Of je de aanbetaling verliest of recht hebt op het dubbele bedrag, hangt af van het soort arras-contract en de afspraken die daarin zijn vastgelegd.

Dit is het moment waarop je je vastlegt, dus de advocaat moet het contract beoordelen voordat je tekent en betaalt. Hij let onder meer op de voorwaarden waaronder je de aanbetaling terugkrijgt, bijvoorbeeld als de hypotheek niet doorgaat of als er toch een last op de woning blijkt te rusten, en op de datum waarop de akte uiterlijk gepasseerd moet worden.

Wat de advocaat nog meer regelt

• Je NIE-nummer aanvragen, dat je nodig hebt om te kunnen kopen. Zie het artikel over het NIE-nummer.
• Een volmacht (poder notarial) waarmee hij namens jou kan tekenen als je niet in Spanje bent.
• De betaling van de belastingen na de aankoop en de inschrijving in het eigendomsregister.
• De overschrijving van water, stroom en IBI op jouw naam.

Checklist voor een woning die je op het oog hebt

1. Eigendom en lasten laten controleren via de nota simple.
2. Kadaster, eigendomsregister en de werkelijke bebouwing laten vergelijken.
3. Vergunningen en eventuele procedures bij de gemeente laten controleren.
4. Bewijs opvragen dat de IBI is betaald en dat er geen schulden bij de vereniging van eigenaren zijn.
5. Het arras-contract laten beoordelen vóór je tekent en betaalt.
6. Schriftelijke afspraken maken met de advocaat over de opdracht, de kosten en welke documenten je wanneer krijgt.

Wat kost een advocaat bij de aankoop van een huis in Spanje?

Advocaten rekenen meestal een percentage van ongeveer 1 procent van de koopsom, of een vast bedrag. Voor een gewone aankoop ligt dat vaak tussen 1.500 en 2.500 euro. Daar komt 21 procent btw bij. Voor een woning met complicaties, zoals een aanbouw die gelegaliseerd moet worden, kan het meer zijn.

Dit is een voorbeeld. Aanvullende werkzaamheden, zoals onderzoek naar een illegale aanbouw of een ingewikkeld dossier met meerdere eigenaren, kunnen extra kosten.

Vraag altijd vooraf een schriftelijke offerte, en vraag wat er wel en niet onder valt. Zijn de kosten van de nota simple, de volmacht en de inschrijving in het register inbegrepen? Is de btw inbegrepen? Een overzicht van alle bijkomende kosten bij een aankoop staat in het artikel over de kosten en belastingen bij een aankoop.

Hoe kies je een onafhankelijke advocaat?

• Niet via de makelaar of de verkoper. Een advocaat die door de makelaar wordt aangedragen, krijgt vaak meer klanten via die makelaar. Dan heeft hij er ook belang bij dat verkopen doorgaan.
• Controleer de inschrijving. Een advocaat in Spanje moet ingeschreven zijn bij een orde van advocaten, het Colegio de la Abogacía. Via de landelijke zoekfunctie van de Spaanse advocatuur, het Censo General de Letrados, kun je nagaan of iemand ingeschreven is.
• Taal. Aan de Costa Blanca zijn veel kantoren die in het Engels of Nederlands werken. Dat scheelt, maar vraag of de advocaat die jouw zaak behandelt ook zelf ingeschreven advocaat is, of een medewerker.
• Specialisatie. Kies een kantoor dat dagelijks vastgoedaankopen begeleidt, liefst in de gemeente waar je koopt. Kennis van de gemeente en haar bouwregels helpt veel bij vragen over vergunningen.
• Schriftelijk. Laat de opdracht, het tarief en de werkzaamheden vastleggen in een opdrachtbevestiging (hoja de encargo).

Wat kan er misgaan als je geen aankoopadvocaat inschakelt?

Drie situaties die zich bij een aankoop aan de Costa Blanca kunnen voordoen. Het zijn voorbeelden van risico's, geen beschrijvingen van werkelijke zaken.

Het zwembad of gastenverblijf blijkt niet vergund

De advertentie toont een villa met zwembad en een apart gastenverblijf. In het eigendomsregister staat alleen het hoofdhuis. Zonder onderzoek blijkt dat pas als je wilt verbouwen of verkopen, of als de gemeente een procedure start. Met onderzoek weet je het vóór je tekent, en kun je onderhandelen over de prijs, legalisatie door de verkoper laten regelen of afzien van de koop.

De oppervlakte klopt niet met het register

De woning wordt verkocht als 180 vierkante meter, het kadaster noemt 130. Het verschil kan een dichtgebouwd terras zijn of een kelder die als woonruimte wordt gebruikt. Dat heeft gevolgen voor de waarde, voor de hypotheek, omdat banken uitgaan van de geregistreerde oppervlakte, en mogelijk voor de vergunningen.

De aanbetaling is betaald voordat de voorwaarden goed geregeld zijn

Een koper tekent het arras-contract dat de makelaar heeft opgesteld en maakt 10 procent over. Er staat niet in dat hij de aanbetaling terugkrijgt als de hypotheek wordt afgewezen of als er een juridisch gebrek aan het licht komt. Haakt hij dan af, dan kan hij de aanbetaling kwijt zijn. Een advocaat had die voorwaarden vooraf in het contract laten opnemen.

Andere fouten die vaak voorkomen: een bezoekformulier tekenen waarin staat dat je courtage verschuldigd bent als je de woning later buiten de makelaar om koopt, en afzien van de verklaring van de vereniging van eigenaren, waardoor je mogelijke achterstanden meekoopt.

Het hele aankoopproces, van bezichtiging tot sleuteloverdracht, staat stap voor stap in de complete gids voor het kopen van een huis in Spanje.

Veelgestelde vragen

Verder lezen