Waarom zijn er zoveel makelaars aan de Costa Blanca, en wat rekenen ze?

Wie door Calp, Jávea of Torrevieja loopt, ziet bijna in elke straat een makelaarskantoor. Dat heeft een paar duidelijke oorzaken. In Spanje heb je geen diploma nodig om makelaar te worden, de Costa Blanca trekt kopers uit heel Europa die een makelaar in hun eigen taal zoeken, en verkopers geven hun woning vaak aan meerdere kantoren tegelijk. De courtage ligt meestal tussen 3 en 7 procent van de verkoopprijs, plus 21 procent btw, en wordt in de regel door de verkoper betaald.

Waarom zijn er zoveel makelaars aan de Costa Blanca?

Geen diploma nodig

De Spaanse wet staat toe dat je als makelaar werkt zonder diploma en zonder lid te zijn van een beroepsorganisatie. Dat staat ook in een bezwaar van de Spaanse mededingingsautoriteit CNMC tegen de Valenciaanse regels. Er bestaat wel een beschermde titel, Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API), maar die is niet verplicht. De drempel om een kantoor te beginnen is daardoor laag.

Een internationale markt

Aan de Costa Blanca kopen veel Nederlanders, Belgen, Britten, Duitsers en Scandinaviërs. Veel kopers zoeken een makelaar die hun taal spreekt en weet hoe het aankoopproces voor buitenlanders werkt. Daardoor zijn er kantoren die zich op één of een paar nationaliteiten richten, naast de Spaanse kantoren die vooral lokale kopers bedienen.

Hetzelfde huis bij meerdere kantoren

In Spanje is het gebruikelijk dat een verkoper zijn woning niet exclusief aan één makelaar geeft. Dezelfde woning staat dan bij verschillende kantoren in de etalage en op verschillende websites, soms met een andere vraagprijs. Een verplicht centraal systeem waarin alle makelaars hetzelfde aanbod delen, is er niet. Elk kantoor heeft daardoor een eigen aanbod nodig, en dat geeft ruimte aan veel kleine spelers.

Hoge prijzen, hoge courtage

In de populaire kustplaatsen liggen de huizenprijzen ruim boven het provinciale gemiddelde. Eind 2025 lagen Benissa, Altea en Calp volgens idealista boven de 3.400 euro per vierkante meter. Omdat de courtage een percentage van de verkoopprijs is, levert één verkoop daar meer op dan in het binnenland. Dat maakt de regio aantrekkelijk voor makelaars.

Is er toezicht op makelaars in de Comunitat Valenciana?

Ja, sinds 16 oktober 2022 bestaat er een verplicht register voor makelaars in de Comunitat Valenciana, het Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria. Het register is openbaar en gratis. Wie zich inschrijft, moet onder meer een kantoor of vast adres in de regio hebben, een beroepsaansprakelijkheidsverzekering afsluiten en een garantie regelen voor het geld dat kopers bij de makelaar storten, zoals een aanbetaling. Ingeschreven kantoren mogen een herkenningsplaatje gebruiken.

Kantoren die buiten de regio gevestigd zijn, hoeven zich niet in te schrijven, maar moeten hun verkopen in de regio wel melden. De CNMC heeft onderdelen van de regeling aangevochten, waaronder de opleidingseisen. Vraag een makelaar daarom altijd naar het registratienummer en de verzekering. Waar je verder op let bij het kiezen van een kantoor, lees je in het artikel over het kiezen van een makelaar bij verkoop.

Wat rekenen makelaars aan de Costa Blanca?

Een vast tarief bestaat niet: de courtage is vrij te onderhandelen. In Spanje ligt die meestal tussen 3 en 7 procent van de verkoopprijs. Voor dure villa's kan het oplopen tot 10 procent. Over de courtage betaal je 21 procent btw, dus een tarief van 5 procent kost je in werkelijkheid 6,05 procent. Geef je één kantoor de exclusieve opdracht, dan is het percentage vaak lager dan wanneer meerdere kantoren je woning aanbieden.

Een rekenvoorbeeld, niet indicatief voor jouw situatie: bij een verkoopprijs van 400.000 euro en een courtage van 5 procent betaal je 20.000 euro plus 4.200 euro btw, samen 24.200 euro. De courtage telt mee als kosten bij de berekening van de belasting op je verkoopwinst, zie het artikel over belasting bij verkoop. Een overzicht van alle verkoopkosten staat in het artikel over de kosten van een huis verkopen in Spanje.

Betaalt de koper ook makelaarskosten in Spanje?

Aan de Costa Blanca meestal niet. De verkoper betaalt de courtage, die vaak al in de vraagprijs zit. Sommige kantoren vragen ook de koper om een vergoeding; dat moeten ze vooraf duidelijk melden. Wie een makelaar wil die alleen voor de koper werkt, kan een aankoopmakelaar inschakelen, tegen een percentage of een vast bedrag. Hoe kopen met en zonder makelaar werkt, lees je in het artikel over kopen zonder makelaar.

Waar let je op bij een makelaar aan de Costa Blanca?

• Vraag naar het registratienummer in het Valenciaanse register en naar de verzekering.
• Leg de afspraken vast in een schriftelijke opdracht (nota de encargo), met het percentage inclusief btw.
• Vergelijk de vraagprijs van dezelfde woning bij verschillende kantoren en websites.
• Laat als koper altijd de nota simple opvragen, zie het artikel over de nota simple, en reken de bijkomende kosten door met het overzicht van kosten en belastingen bij aankoop.

Stand van zaken: oktober 2026. Tarieven zijn indicatief en verschillen per kantoor.