Kopen zonder makelaar in Spanje: wie betaalt en wie staat aan jouw kant?

In Spanje betaalt vaak de verkoper de makelaarscourtage, maar ga daar als koper nooit automatisch van uit. Waar dat wel zo is, heeft het grote gevolgen: de makelaar die jou rondleidt, koffie inschenkt en zegt dat dit een prachtige investering is, wordt betaald door de partij aan de andere kant van de tafel. Hij is niet jouw adviseur, hoe vriendelijk hij ook is.

De bruikbaarste regel voor het hele aankoopproces is daarom niet dat makelaars onbetrouwbaar zijn, maar deze: weet van iedere professional die je tegenkomt wie zijn opdrachtgever is en wie hem betaalt. Een makelaar die door de verkoper wordt betaald kan uitstekend werk leveren; hij hoeft jouw belangenbehartiger niet te zijn om nuttig te zijn.

De vraag is dus niet of je met of zonder makelaar koopt. Kopen zonder is heel normaal en volstrekt legaal. De vraag is wie je zelf inschakelt om jouw kant te behartigen, en dat is een eigen advocaat. Kort samengevat: zonder makelaar kan prima, zonder advocaat niet. Juridisch is een advocaat overigens niet verplicht; voor een buitenlandse koper is het alleen een van de verstandigste kostenposten van de hele aankoop.

Wie betaalt, en wat dat betekent

De courtage ligt in Spanje doorgaans tussen de drie en vijf procent van de verkoopprijs, en die komt voor rekening van de verkoper, die de opdracht heeft gegeven. Je krijgt die dienstverlening dan zonder zelf een factuur te ontvangen, maar gratis is het niet: de courtage hoort bij de verkoopkosten en zit doorgaans verwerkt in de vraagprijs. En het maakt de makelaar geen vertegenwoordiger van jouw belangen. De makelaar heeft er belang bij dat er verkocht wordt, en bij een zo hoog mogelijke prijs.

Dat maakt hem niet onbetrouwbaar; het maakt hem partijdig, en dat is iets anders. Gebruik hem waar hij goed in is, en leg beslissingen over prijs, juridische risico's en contractvoorwaarden niet bij hem neer. Hoe de courtage precies tot stand komt en wat de verkoper tekent, staat in het dossier over het kiezen van een makelaar bij verkoop.

Het papiertje na de bezichtiging

Dit is het onderdeel waar Nederlandse kopers het vaakst in trappen. Na afloop van een bezichtiging legt de makelaar je een hoja de visita voor, een bezoekformulier. De uitleg is dat hij daarmee tegenover de verkoper kan aantonen dat hij jou heeft rondgeleid. Dat klopt ook, maar in dat formulier staat regelmatig een clausule die iets heel anders doet: dat jij een commissie moet betalen als je die woning koopt, ook als je dat later rechtstreeks met de eigenaar regelt.

Wat je daarover moet weten, in drie punten.

Je bent niet verplicht zo'n formulier te tekenen. Er bestaat geen wettelijke plicht toe, en een makelaar mag je een woning ook laten zien zonder.

Een handtekening eronder betekent bovendien niet automatisch dat je een commissie moet betalen. Er zijn meerdere uitspraken waarin rechters zo'n betalingsclausule niet afdwingbaar vonden, omdat de koper niet duidelijk en vrij had ingestemd met een afzonderlijke bemiddelingsovereenkomst; het formulier was eenzijdig opgesteld en werd direct na de bezichtiging voorgelegd. Het gerechtshof in Valencia wees op die grond in 2021 een vordering af tegen een koper die de woning rechtstreeks bij de eigenaar had gekocht.

Maar er zijn ook uitspraken de andere kant op, waarin een koper wel werd gehouden aan een duidelijke, vooraf kenbaar gemaakte betalingsafspraak. De uitkomst hangt af van hoe de clausule is geformuleerd, of je erover bent geïnformeerd, of je een kopie hebt gekregen en of de bemiddeling werkelijk doorslaggevend was. Het is een bewijskwestie, en dat betekent in de praktijk een procedure die je liever niet voert.

De praktische regel: lees het formulier voordat je tekent. Wil je niet instemmen met een betalingsverplichting, teken dan niet voordat die clausule is verwijderd of juridisch is beoordeeld. Een makelaar die daar moeilijk over doet, vertelt je iets nuttigs over hoe hij werkt.

Waarom je toch een makelaar zou inschakelen

Het sterkste argument is toegang. Een deel van het aanbod in kustplaatsen wordt eerst binnen het netwerk van kantoren rondgestuurd en komt pas daarna, of helemaal niet, op de portalen. Wie alleen op internet zoekt, ziet dus later wat er te koop komt dan iemand die bij een paar kantoren bekend staat als serieuze koper. In een markt waar goede objecten snel weg zijn, is dat een reëel voordeel.

Daarnaast kent een lokaal kantoor de buurt: welke urbanisatie problemen heeft met water, waar de gemeente geen verhuurvergunningen meer afgeeft, welke straat in augustus onleefbaar is. Die kennis staat nergens online.

Als de verkoper de courtage betaalt, kost dat je niets. Maak daar vooraf duidelijke afspraken over: vraag expliciet wie de makelaar betaalt en of er van jou een bijdrage wordt verwacht. Krijg je daar een ontwijkend antwoord, dan is dat het moment om door te vragen en niet nadat je hebt getekend.

De advocaat is niet optioneel

De Spaanse notaris is onafhankelijk en controleert de juridische formaliteiten rond de overdracht, maar hij is niet jouw aankoopadvocaat en doet niet het volledige onderzoek dat nodig is om alle risico's van een woningkoop in kaart te brengen. Denk aan de stedenbouwkundige legaliteit van verbouwingen, vergunningen, gebruiksbeperkingen en andere zaken waarvoor aanvullend onderzoek bij register, gemeente of andere instanties nodig kan zijn. Een eigen abogado is de partij die je specifiek inschakelt om jouw belangen als koper te behartigen.

Wat hij doet: de eigendomsgegevens en lasten bij het register natrekken, controleren of de woning legaal is opgeleverd en of alle bouwwerk vergund is, openstaande schulden bij gemeente en vereniging van eigenaren opvragen, het voorlopige koopcontract beoordelen voordat je aanbetaalt, en desgewenst met een volmacht namens jou tekenen als je niet in Spanje kunt zijn.

Kantoren rekenen een vast bedrag, een percentage van de koopsom of een combinatie. Voor een reguliere aankoop is een bedrag van ongeveer 1.500 tot 2.500 euro niet ongebruikelijk, maar offertes verschillen sterk per kantoor en per dossier. Dat is hoe dan ook een fractie van wat een gemiste last of een niet-vergunde uitbouw kost. Neem er een die onafhankelijk is en niet degene die de makelaar aanbeveelt, want dat is precies de partij die er belang bij heeft dat de verkoop doorgaat.

Zonder makelaar kopen: hoe het werkt

Particulier aanbod vind je op de grote portalen met een filter op aanbod van eigenaren, in lokale Facebookgroepen, en gewoon op straat: een bord met se vende aan een hek is in Spanje nog altijd een gangbaar verkoopkanaal.

De stappen daarna zijn dezelfde als met een makelaar, alleen doe je ze zelf of via je advocaat. Vraag de nota simple op, de uittreksel uit het eigendomsregister waarin staat wie eigenaar is en welke lasten er op het pand rusten; hoe je die leest staat in het dossier over de nota simple. Laat je advocaat het arras-contract opstellen of beoordelen voordat je een aanbetaling doet, want dat is de handtekening waarmee je je vastlegt. En reken vooraf de bijkomende kosten door, die staan in het overzicht van wat je bovenop de vraagprijs betaalt.

Wat je zonder makelaar zelf moet oppakken: onderhandelen over de prijs, de bezichtigingen inplannen, en de communicatie met een verkoper die vaak geen Engels spreekt. Dat laatste is de reëelste drempel, en ook de reden dat sommige kopers een tolk of hun advocaat de gesprekken laten voeren.

De derde weg: een makelaar die wel voor jou werkt

Er is een tussenvorm die in Spanje opkomt: een aankoopmakelaar of personal shopper inmobiliario, die je zelf inhuurt en zelf betaalt. Omdat zijn honorarium van jou komt, heeft hij geen belang bij een hoge prijs of bij een snelle verkoop van een specifiek pand.

Dat kost geld, doorgaans een percentage van de koopsom of een vast bedrag, dus het is vooral interessant als je op afstand zoekt, weinig tijd hebt of de markt niet kent. Controleer ook hier de opdracht en de vergoeding. De winst zit erin dat vooraf vastligt wie de opdrachtgever is en wie de rekening betaalt: jij.

Veelgestelde vragen

Verder in dit dossier

Bronnen