Spaans vastgoed als belegging: wat levert een tweede woning echt op?

Nederlanders zijn in 2026 de grootste groep buitenlandse kopers van tweede woningen in Spanje geworden, voor het eerst boven de Britten. De vraag wat zo'n woning financieel oplevert, krijgt in verkoopbrochures bijna altijd hetzelfde antwoord: een mooi rendement, plezier van het eigen gebruik en zekerheid in stenen. De cijfers rechtvaardigen dat beeld maar gedeeltelijk.

Het brutorendement op Spaans woningvastgoed lag in het tweede kwartaal van 2026 op 6,5 procent. Dat cijfer gaat over langjarige verhuur in provinciehoofdsteden en is berekend uit vraagprijzen, niet uit werkelijke exploitatie. Voor een woning aan de kust die je zelf ook gebruikt, blijft daar na aankoopkosten, Spaanse belasting, vaste lasten en beheer in de praktijk ruwweg een kwart tot een derde van over. Het directe rendement komt in het rekenvoorbeeld hieronder uit op 1,8 procent. Wat de Nederlandse kopersgolf werkelijk verklaart, is het verschil met box 3, in combinatie met waardestijging en eigen gebruik.

Nederlanders zijn inmiddels de grootste groep kopers van Spaanse tweede woningen

Tot 2022 werden Nederlandse kopers in de Spaanse statistieken nauwelijks apart genoemd. Hun aandeel bleef jarenlang onder de 3 procent. In de twaalf maanden tot medio 2026 kochten Nederlanders 6.289 Spaanse woningen waarin ze zelf niet gingen wonen, waarmee ze de Britten voorbijgingen als grootste groep kopers van tweede woningen. Sinds 2022 gaat het in totaal om meer dan 20.000 Nederlandse aankopen.

De concentratie is groot. In de provincie Alicante ging in het eerste kwartaal van 2026 ruim 51 procent van alle woningverkopen naar een buitenlandse koper, tegen bijna 45 procent een jaar eerder. In kleinere gemeenten rond Alicante, zoals Rojales, Algorfa en San Fulgencio, ligt dat aandeel boven de 80 procent. Buiten Alicante kiezen Nederlanders vooral voor Málaga en Murcia. De gemiddelde Nederlandse koper is ongeveer 45 jaar, betaalt meer dan 300.000 euro en financiert dat grotendeels zonder hypotheek.

Ondertussen koelt de bredere markt af. Het aantal transacties in Spanje daalde in het tweede kwartaal van 2026 voor het tweede kwartaal op rij, terwijl de prijzen stegen naar een record van 2.487 euro per vierkante meter, ruim 9 procent hoger dan een jaar eerder. Minder transacties bij stijgende prijzen betekent dat kopers elkaar op een krimpend aanbod beconcurreren.

Waarom box 3 zwaarder weegt dan de huuropbrengst

Voor de meeste Nederlandse kopers zit het grootste financiële effect niet in de huur maar in de belasting die ze in Nederland niet betalen. In 2026 geldt in box 3 voor overige bezittingen, waaronder zowel een tweede woning als een beleggingsportefeuille, een forfaitair rendement van 6,00 procent, belast tegen 36 procent. Dat komt neer op ongeveer 2,16 procent van de waarde per jaar, boven het heffingsvrije vermogen van 59.357 euro per persoon.

Voor vastgoed in het buitenland ligt dat anders. Het belastingverdrag wijst de heffing over onroerend goed toe aan Spanje, waarna Nederland de woning wel in box 3 meeneemt maar een aftrek toepast. Over de waarde van de Spaanse woning zelf betaal je in Nederland daardoor vrijwel geen belasting. Die aftrek is geen volledige vrijstelling en volgt uit de verhouding tussen je buitenlandse en je totale vermogen, waardoor er bij ander box 3-vermogen een restheffing overblijft. Hoe die berekening verloopt en wat een hypotheek erin doet, staat in het dossier over dubbele belasting tussen Nederland en Spanje.

Dat fiscale verschil draagt op zichzelf al een groot deel van het beleggingsverhaal. Over 444.000 euro in een Nederlandse beleggingsportefeuille betaal je in 2026 grofweg 9.500 euro box 3-heffing per jaar. Zit hetzelfde bedrag in een Spaanse woning, dan betaal je in Nederland vrijwel niets over die waarde, en in Spanje een aanslag die bij een gemiddelde vakantiewoning doorgaans een fractie daarvan bedraagt.

Het rendementspercentage dat je overal leest, gaat niet over de kust

Idealista publiceert elk kwartaal een veelgeciteerd rendementscijfer. In het tweede kwartaal van 2026 kwam het brutorendement van woningen uit op 6,5 procent, tegen 7,2 procent een jaar eerder. Dat cijfer wordt berekend door de gevraagde verkoopprijs te delen door de gevraagde huurprijs in de Spaanse provinciehoofdsteden.

Voor wie aan de kust koopt, zijn er drie redenen om dat getal niet als uitgangspunt te nemen. Het gaat om langjarige verhuur aan bewoners, niet om toeristische verhuur met wisselende bezetting. Het gaat om vraagprijzen, niet om gerealiseerde transacties. En het is een brutocijfer, waar geen enkele kostenpost vanaf is. In de provincies die Nederlanders kiezen, ligt het cijfer bovendien onder het landelijke gemiddelde: Alicante noteerde 6,2 procent en Málaga 5,2 procent in het eerste kwartaal van 2026.

Rekenvoorbeeld: woning van 400.000 euro aan de Costa Blanca

Het onderstaande voorbeeld gaat uit van een geschakelde woning met eigen tuin en zwembad op een urbanisatie, het type dat Nederlandse kopers aan de Costa Blanca het vaakst zoeken. De IRNR-post is indicatief: hoe je die zelf berekent en aangeeft, staat in de uitleg over modelo 210. De bedragen zijn aannames, geen gemiddelden. Ze laten zien hoe het rendement is opgebouwd en welke posten het zwaarst wegen. De bezettingsgraad is verreweg de grootste variabele: elke week meer of minder verhuur verschuift de uitkomst met enkele tienden van een procent.

Schuif de tabel opzij voor alle kolommen

Opvallend is hoe weinig het woningtype uitmaakt voor de uitkomst. Een woning met tuin en zwembad haalt een hogere weekhuur dan een appartement, maar tuinman, zwembadonderhoud en een fors hoger waterverbruik eten dat verschil grotendeels op. Dezelfde berekening voor een appartement van 300.000 euro komt op vrijwel hetzelfde percentage uit.

Drie posten drukken het resultaat het hardst. De aankoopkosten van 44.000 euro verdwijnen bij aankoop en komen bij verkoop niet terug, waardoor je over de hele bezitsduur rendement maakt op een bedrag dat elf procent hoger ligt dan de koopsom. Het beheer kost een vijfde van de brutohuur, en zelf beheren vanuit Nederland is bij toeristische verhuur nauwelijks vol te houden. En de vaste lasten lopen door in de 34 weken dat er geen huurder is.

Elke post staat hier als één regel. Wat ze afzonderlijk kosten bij een woning met tuin en zwembad, is uitgesplitst in het dossier over de jaarlijkse kosten van een huis in Spanje. De eenmalige kosten bij aankoop staan in wat je écht betaalt bovenop de vraagprijs, met de tarieven per regio in het overzicht van de overdrachtsbelasting.

Wat niet in de tabel past, telt wel mee. De waardeontwikkeling was in Spanje de afgelopen jaren fors positief, maar kent geen garantie. Het eigen gebruik is een besparing op vakantiekosten die je nergens als opbrengst terugziet. En het box 3-verschil is groter dan het volledige nettoresultaat van de woning: de 9.500 euro die je over hetzelfde bedrag aan Nederlands beleggingsvermogen kwijt zou zijn, staat tegenover 8.070 euro huurinkomsten na kosten.

Elke week eigen gebruik kost verhuurinkomsten

De combinatie van rendement en eigen genot is aantrekkelijk, maar de twee gaan ten koste van elkaar. De weken die de meeste Nederlanders zelf willen gebruiken, zijn precies de weken waarin de huurprijzen het hoogst zijn. Twee weken juli of augustus zelf gebruiken kost aan de Costa Blanca al snel meer aan gemiste huur dan een maand voorjaarsverhuur oplevert.

Wie het rendement wil maximaliseren, gebruikt de woning in het laagseizoen en verhuurt in de zomer. Wie de woning vooral voor zichzelf wil, moet het verhuurrendement in de berekening laag inzetten. De middenweg waarin beide doelen volledig worden gehaald, bestaat niet.

Het verhuurrendement staat of valt met de vergunning

Een woning zonder geldige toeristische vergunning is een woning zonder verhuurrendement. Dat is voor een beleggingsberekening het enige wat telt, en het is geen theoretisch risico. Gemeenten kunnen zones verzadigd verklaren, waarna er geen nieuwe vergunningen meer worden afgegeven. Delen van Benidorm, Calpe, Dénia en Jávea hebben dat inmiddels gedaan of zijn ermee bezig. Daarnaast kan de vereniging van eigenaren toeristische verhuur blokkeren met een meerderheid van drie vijfde, en de servicekosten voor toeristisch verhuurde woningen met maximaal 20 procent verhogen.

Reken dus nooit met een rendement dat je nog moet kunnen behalen. Vraag het registratienummer schriftelijk op bij de verkoper, controleer het in het openbare register van de regio en doe dat vóór het tekenen van het voorlopige koopcontract. Welke vergunning per kust geldt, welke vier lagen bepalen of je überhaupt mag verhuren en wat de boetes zijn, staat in het dossier over je vakantiewoning in Spanje verhuren.

Wat zekerheid in stenen wel en niet betekent

De uitdrukking suggereert dat vastgoed veiliger is dan andere beleggingen. Op enkele punten klopt dat. Je weet waar je geld in zit, de woning verdampt niet bij een koersval, en de huurprijzen in Spanje zijn de afgelopen vijf jaar sterk gestegen.

Op andere punten klopt het niet. Een tweede woning in het buitenland is illiquide: verkopen kost maanden en in een dalende markt jaren. Het is een geconcentreerde belegging in één pand, in één gemeente, in één land, zonder de spreiding van een portefeuille. En de regelgeving verandert sneller dan de meeste kopers verwachten, zowel in Spanje als in Nederland.

Dat laatste verdient aandacht. In Spanje is de politieke discussie over buitenlandse eigenaren op dit moment relatief rustig, mede omdat de grootste groep tweedehuizenbezitters uit Spanjaarden zelf bestaat. Een eerder voorstel om niet-EU-kopers extra te belasten liep vast op Europees recht, en als EU-burger val je daar sowieso buiten. Maar het woningtekort in Spanje wordt geschat op 700.000 woningen, en wat vandaag economische impuls heet, kan over enkele jaren verdringing gaan heten.

In Nederland speelt de overgang naar heffing over werkelijk rendement in box 3. Het wetsvoorstel is op 12 februari 2026 aangenomen door de Tweede Kamer, ligt nog bij de Eerste Kamer en heeft 1 januari 2028 als beoogde ingangsdatum. Voor vastgoed komt er een vermogenswinstbelasting: huurinkomsten worden jaarlijks belast, waardestijging pas bij verkoop, en kosten worden weer aftrekbaar. Voor niet-verhuurd vastgoed geldt een bijtelling van 3,35 procent. Hoe de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting in dat nieuwe stelsel uitpakt voor een Spaanse woning, is nog niet uitgekristalliseerd. Wie nu koopt met het huidige box 3-voordeel als hoofdmotief, koopt op een regel die over twee jaar anders kan luiden.

Veelgestelde vragen

Verder in dit dossier

Bronnen

• Colegio de Registradores de la Propiedad, Estadística Registral Inmobiliaria, eerste en tweede kwartaal 2026
• Consejo General del Notariado, cijfers over niet-ingezeten kopers
• Idealista, kwartaalonderzoek brutorendement woningen, eerste en tweede kwartaal 2026
• Agencia Tributaria, Modelo 210 en de regels voor IRNR bij niet-residenten
• Belastingdienst, box 3-tarieven en heffingsvrij vermogen 2026
• Besluit voorkoming dubbele belasting 2001, artikel 10, en het belastingverdrag Nederland-Spanje
• Rijksoverheid, wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3